中航翡翠湾营销策略报告2011.7.25

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1、市场分析宏观经济城市发展宏观政策房地产市场区域分析地块分析项目价值提升项目定位营销方向项目分析项目分析中航品牌展示线活动线营销策略总营销节点营销线拓展线活动线推货计划定价策略推货计划回款目标整体市场总结通过对宏观经济和岳阳房地产市场的调查研究，可以得出以下结论，具体市场报告将在附件中提交：宏观经济：GDP不断上升，经济处于上行状态，通胀处于高位，市场重视对房地产投资及保值性。岳阳市场：1、岳阳属中等三线城市，房地产开发正在快速升温，市场现状尚处于供不应求的状况。2、交通网络通达，城市发展速度较快，商品房市场发展空间大，未来的市场还

2、有很大的发展空间。3、两个别墅项目销售理想，但别墅市场尚处于初期发展阶段，产品打造也较为落后，容易被后来者超越。4、多路紫荆看好岳阳别墅市场，未来三年别墅供应量将达到（）本案未来面临着较为严峻的潜在竞争。市场分析宏观经济城市发展宏观政策房地产市场区域分析地块分析项目价值提升项目定位营销方向项目分析项目分析中航品牌展示线活动线营销策略总营销节点营销线拓展线活动线推货计划定价策略推货计划回款目标区域属性项目处于城市东扩发展区域，未来CLD中央生活区,前景广阔本案位于南湖分区，是以居住为主功能的城市分区，规划人口40万，占市区总人口的1/

3、4，而用地规模约占到总量的12%。新市政府东迁，银监局、房地局、国土局、市政协、市人大等政府机关单位纷纷东移，东部城市配套快速发展，房地产开发加速，城市发展方向呈向东发展趋势；未来CLD中央生活区,前景广阔。区域属性南湖片区是环境优美的生态宜居区，将是未来城市人口居住的主要集中地分区分区人口用地规模居住用地人均居备注编号名称规模（km2）（km2）住用地(万人）（m2/人）A铁西分区20.059.535.2826.31以居住为主B南湖分区43.2718.7710.7326.10以居住为主C八字门分区22.9219.506.2728.

4、81以居住和工业为主D金凤桥分区14.3212.684.0229.53以居住和工业为主E湖滨分区11.728.063.5530.31以居住为主F奇家岭分区5.589.371.6429.40以文化教育为主G七里山分区5.218.461.4928.56以工业为主H城陵矶分区6.718.632.0330.32以工业和仓储为主I松杨湖分区23.68以港口物流和工业为主J云溪分区9.6012.003.0431.67以居住和工业为主K路口分区4.568.101.5233.33以工业为主L道仁矶分区1.051.020.3835.83以居住为主M陆城

5、分区1.611.200.5835.75以居住为主N君山分区13.414.005.1538.45以居住为主合计16015545.6828.55南湖,位于岳阳市南郊,西与洞庭湖相通,呈不规则狭长形,总面积60多平方公里,湖面终年碧波荡漾，幽静雅洁，湖岸多湾，港湾曲折，有“一龙赶九龟”的地貌造型，现在被列为省自然风景保护区和国际龙舟赛场。项目地块——交通条件分析临城市主干道，周边路网启动建设，交通便利建成通行道路初具雏形道路路基施工道路规划道路本项目位于岳阳南湖东端，地处岳阳繁华边缘地带，但周边东西主干道岳阳大道（金鹗东路）、南北交通要道

6、白石岭路和107国道都近在咫尺，且地块临近规划道路狮子山路和珍珠山路继滨湖路都已启动建设，不日将整个地块融入岳阳完善的交通体系之中，交通环境良好。项目地块——居住氛围及配套周边已经陆续有几个小区正在建设，但目前周边居住氛围淡薄，周边生活配套严重缺乏。需要项目自身配套。本项目位于岳阳南湖东端，地块西面紧邻1.2公里南湖滨湖景观带，内部场地基本平整，地势呈东北高西南低走势，有利于南湖景观视线的打造！外部临近地块已有1号地块和凯旋城及天邦珍珠湾等项目开发建设，银监局宿舍已建成，随着本项目开发建设启动，片区将逐步形成一个生活居住氛围浓厚的

7、宜居场所。周边生活购物暂时配套严重缺乏,打造项目内部配套来满足居住配套需求。项目地块——配套资源分析本案除自身拥有的最大资源优势——南湖景观之外，珍珠山公园、珍珠山小学、岳化十五中均为区域内非常重要的配套资源。珍珠山公园本案南湖珍珠山小学岳化十五中项目地块——外部景观资源分析拥有优良的景观资源，具备打造高端豪宅的天然条件毫无疑问，本项目最大的外部资源即南湖所带来的水景观景资源和良好的空气质量第二个资源即为项目不远处的珍珠山森林公园可以重点打造的是1.2公里50米宽南湖景观控制带的景观星河湾的骑江木道项目地块属性小结临城市主干

8、道，路网建设已近启动，交通便利。南湖景观、珍珠山公园资源优越，是本案核心价值资源之一。珍珠山小学、十五中教育配套基本满足，具备打造低容积率豪宅标杆宜居物业。项目分析项目概况：项目规模：250亩总建面：35万平方米其