德斯勤：策划培训课件(踩盘)

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1、反复问过许多人，没有人的答案和我一致，对问题思考体会，和大家分享！工作中踩盘本培训课件将详细讲叙如何踩盘，采集各信息目的，如何做个案研究，以及对策划的启发作用！踩盘不就是为了收集竞争对手资料看看对手看看自己简单理解：让我们从策划角度看踩盘项目前期：提出产品规划建议根据市场需求打造消化速度最快的产品（受市场追捧）制定营销策略区别于竞争对手（合适市场，合适项目）项目中期：根据市场情况各阶段策划其中一环节：什么样的产品最受欢迎？什么样的策略最合适？客户说的算答案：与其研究客户，不如研究对手研究竞争对手是对市场最直接认

2、识策划需要什么样的个案进行参考？2、对策划来说，个案研究拿过来有什么作用？1、对市场来说，踩盘侧重点在哪？市场策划我们踩盘具体踩什么？7、客户信息1、项目基本信息2、项目规划3、营销节点与活动4、推货量与消化量5、整体价格走势6、户型配比与结构优劣1、项目基本信息（总建，占地，容积率，户数）开发商湖南中嘉房地产开发有限公司物业管理杭州公元复兴物业管理有限公司建筑设计浙江南方建筑设计有限公司项目地址金星大道与桐梓坡路交汇处东北侧占地面积57亩总建筑面积13万平方米总户数1123户容积率3.6绿化率44%物业类型电

3、梯小高层主力面积一房33-80平米户型区间一房、二房、三房、四房、复式物管费1.50元/平方米·月案例：郡原广场2、项目规划（建筑规划、景观园林、交通组织等等）风车式围合建筑布局中央广场，四大业态合理风车式围合布局，构成一个围而不闭，开而不乱的开放式社区，并以及以高大银杏所组成的中央树阵广场，营建出地域范围内具有地标性的建筑群落。银杏广场4栋24层纯板式建筑12*12*12商务BOX酒店整体景观规划四幢建筑围合形成了110米*85米的大型中央广场重点突出了城市生态的理念，由60棵15米高的银杏树组成树阵广场，具

4、有极大的视觉震撼力，带给消费者与众不同的休闲体验。万平米中央广场60棵银杏树几何排列整体建筑风格高品质的纯正德国现代建筑，现代、简约、理性。遵循简洁明快，富有理性色彩的原则，利用通透的玻璃、富有肌理的实墙面，以及必须的功能构件（包括阳台及栏杆、百页等），用最简约朴素的建筑语言，创造出一个完整的人性空间。纯正德国现代建筑外部主次干道结合有序，内部道路人车分流项目整体交通分为城市主干道、消防通道、小区道路，小区入口等，外部为城市主干道环绕项目，内部为小区道路，各交通路线相互独立且有效结合。道路交通分析图消防通道城市

5、干道小区入口小区道路案例：湘阴项目项目基本信息和项目规划属于硬性指标这里，我们不过多述说！3、营销节点与活动4、推货量与消化量5、整体价格走势6、户型结构与配比7、客户信息重点阐述：3、营销节点（面市、蓄客、开盘时间，营销主题与活动）时间地点工程进度营销主题营销活动点评07.7.10溁湾镇通程商业广场基础施工外展点开放“郡原点亮广场生活”亮灯晚会项目正式亮相07.9.7喜来登酒店四楼宴会厅10层产品品鉴会创新品质评审会暨现场认筹优惠活动市场培育，谈话式评审会，形式创新07.9.23郡原广场营销中心19层一批开盘

6、庆典当日销售240套房源，销售率79%客户集中河西区域占60%，企业白领，中青年教师为主力07.10.26长沙红星国际会展中心1，2栋接近封顶秋季房交会现场购房重大礼优惠展台规模大，同时展出已建、代建多个项目树立开发商品牌实力07.12.18郡原广场营销中心基本封顶样板房开放非常6+1创新空间揭幕，现场火热，但营销目的不明确案例：郡原广场问：研究竞争对手营销节点、活动目的是什么？答：1、及时关注，知己知彼；及时洞察各楼盘最新动态，明确竞争对手目前营销进度、活动形式，活动效果以及客户的认知情况。2、把握时机，优

7、先切入对于自己，根据市场情况与竞争对手现状，及时调整策略或按兵不动。如：为抓住营销战机，催促工程进度，样板房加速施工，楼盘实景绿化营造。对策划的意义：动态掌握及时掌握各楼盘动态，为自己楼盘选准入市、认筹、开盘的最佳时机扬长避短对各营销活动进行效果评估，使自己在做营销活动时扬长避短判断竞争楼盘市场热度客户分析通过活动分析客户对竞争对手项目认知度、信任度、火热度热度高：避其锋芒借势造势客户截流热度低：扬长避短差异区分拔高形象4、项目推货量与市场消化量案例：沁园春·御院房型一房两房三房四房复式合计面积区间40-85㎡

8、90-110㎡100-140㎡140-160㎡220㎡以上套数3928064428041400销售套数180（认筹）8060026641130销售率46%100%93%95%100%80%一期（一批）开盘时间：2007年8月11日一期（二批）开盘时间：2007年9月23日问：研究竞争对手推货量（包括未来）与消化量有什么作用？答：1、单个楼盘：推货量受工程进度、蓄客效果、市场行情影响，而