珠江花园357号楼营销方案

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1、货量分析营销策略整改方案珠江怡景湾营销方案货量分析：货量分析营销策略整改方案户型套数备述两房98套占83%两房为主，且主要集中在高层单位20楼以上。三房19套占17%3号楼58套5号楼37套7号楼22套111515311331014102614合计：117套3号楼58套5号楼37套7号楼22套111515311331014102614设置于景观及朝向相对适中的中高楼层，利于剩余货量较大的部分进行销售。低值单位、货量少单位、景观最好单位不设置样板房。从目前在售尾货分析，72套（62%）分布于20层以上，59套（50%）为5栋、7栋的90㎡户型（多数余货为04单位）两房：精装修板房建议可考虑设置

2、于项目5栋2804单位三房：清水板房建议可考虑设置于项目5栋2801单位样板房设置建议营销策略：货量分析营销策略整改方案对外销售策略目前星河湾二手出售物业基本以160㎡以上单位为主，由于景观资源的差别整体均价可以说是面积越大价格越贵整体均价小面积在16000元/㎡大面积在28000元/平方米，租金亦是如此。但该项目目前存在一个较尴尬的问题，大面积单位以合拼户型为主。项目名称户型面积售价景观均价租金星河湾海怡半岛5房2厅246㎡730万江景29674元/㎡18500/月3房2厅160㎡250万园林15625元/㎡7500/月4房2厅268㎡934万江景34851元/㎡18000/月3房2厅16

3、0㎡280万园林17000元/㎡7000/月5房3厅228㎡650万江景28509元/㎡18000/月均价小面积16000元/㎡，大面积30000元/㎡50-80元/㎡星河湾海怡半岛二手情况目前珊瑚湾畔二手洋房基本全部一梯一户的复式单位，均价大约在1.4万元/㎡，由于该项目并没有小户型，所以对项目的产品造成竞争性并不大。项目名称户型面积售价景观均价租金珊瑚湾畔复式225㎡350万人工湖景15555元/㎡6800复式268㎡350万人工湖景13059元/㎡6500复式286㎡360万人工湖景12587元/㎡6300复式270㎡380万人工湖景14074元/㎡7000复式266㎡380万人工湖景

4、14285元/㎡7000均价14000元/平方米30元/㎡珊瑚湾畔二手情况项目名称户型面积售价组团景观均价租金珠江花园2房1厅80㎡65万一期园景8000元/㎡2000/月2房2厅95㎡120万二期江景12000元/㎡2500/月2房2厅80㎡70万一期园景8750元/㎡2100/月2房2厅70㎡69万二期园景9857元/㎡2300/月3房2厅101㎡89万二期江景8900元/㎡2300/月均价8000元/㎡（带简单装修）20-25元/㎡目前珠江花园的均价为8000元/㎡，租价大约在20-25元/㎡，由于项目属于早年产品楼龄较长，所以售价相比其他项目二手产品较低。同时由于该项目在市场上的美誉

5、度并不是很高，遗留问题多，所以二手价格一直未能得到有效的提升是其中的原因之一。珠江花园一期二手情况项目存在问题剖析项目美誉度户型产品交付时间过往关于产权办理历史遗留问题，使部分客户对项目有一定的心理影响；销售价格不稳定或者内部销售与市场不一致，打击部分投资者的信心。项目属于重新包装推售，虽然为现楼，但交付时间是客户最为关键的购买诉求点楼龄成为客观硬伤由于历史原因，个别单位有装修而其他为毛坯，交楼标准不统一；可售户型基本集中在90平方米单位，户型相对单一针对上述项目存在的问题，我司认为项目如重新包装上市，应具备有以下优化：1、通过低总价的原则吸引近郊客户；2、通过包装，以带装修产品重新面对市场

6、；3、缩短交楼时间，打动投资或自住客户；4、承若产权办理，提高客户信心；优化方案1、现楼发售，即买即入住/收租；2、豪宅社区的稀缺小户型一手在售产品；3、江景资源项目；4、总价低，低置业门槛；5、附送精美装修，性价比极高营销卖点提炼：余货均价：￥13500/㎡总货值：1.4亿销售价格：销售安排：5.45.136.106.182012.1正式交接售楼部开放样板房开放开售收楼售楼部整改样板房施工布置收筹销售目标：开盘两天售罄117套单位均价目标：13500元/㎡销售额：1.4亿营销费用：25万（佣金除外）员工购买优惠方案20个幸运儿，单位任选，先到先得员工特价：10000元/㎡付款方式：1、一次

7、性付款：房款最长可分6个月付清。购房当月交齐房款40%，其余60%的房款分5月交付。按揭：按照按揭规定办理。首期必须一次性交齐，不做分期处理。整改方案：货量分析营销策略整改方案售楼部售楼部整改方案前台4*1财务室5*3模型3*2仓库VIP室洽谈区格局：增加财务室与VIP室建筑：吊顶+灯光前台：新做墙面加射灯居中（前台后LOGo）洽谈区：增加桌椅地面：铺设地毯售楼部整改方案1、售楼部吊天花+办公照明80*140