地方各税年度纳税评估

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1、地方各税年度纳税评估二0一一年五月十九日1第一部分：土地增值税年度纳税评估第二部分：印花税年度纳税评估第三部分：资源税年度纳税评估第四部分：城市维护建设税年度纳税评估第五部分：房产税年度纳税评估第六部分：土地使用税年度纳税评估第七部分：车船税年度纳税评估2第一部分土地增值税年度纳税评估3一、土地增值税征管政策及评估工作重点二、评估工作中需要采集的相关数据信息三、案头评估时数据分析指标运用的方法4一、土地增值税征管政策及评估工作重点1、相关的税收征管政策文件《湖南省地方税务局关于进一步明确房地产

2、若干税收政策的通知》（湘地税发〔2008〕135号）《湖南省地方税务局关于加强土地增值税征收管理工作的通知》（湘地税发〔2010〕25号）2、土地增值税纳税评估工作要求3、土地增值税纳税评估工作重点土地增值税年度纳税评估5从2008年11月17日起，我省除批准建造销售并且能够单独核算土地增值额的经济适用房（含用于拆迁安置的住房）暂不征收外，其他各类商品房的核定征收率，普通标准住房由1%调整为0.5%，非普通标准住房由2%调整为1%，别墅、写字楼、营业用房仍为3%。房地产企业土地增值税按其转让房地产的收入和

3、预收账款计征。此政策执行至2010年6月30日。湖南省地方税务局关于进一步明确房地产若干税收政策的通知湘地税发〔2008〕135号土地增值税年度纳税评估6从2010年7月1日起，我省土地增值税预征率调整为：1．普通标准住宅1.5%；2．非普通标准住宅（含车库等）2%；3．别墅、写字楼、营业用房等3%；4．单纯转让土地使用权5%；5．对房地产开发公司既开发建造普通标准住宅，又开发建造其他类型商品房的，其销售收入应分别核算，否则一律从高计税；同时不能享受普通标准住宅的优惠政策。湖南省地方税务局关于加强土地增值税征收管理

4、工作的通知湘地税发〔2010〕25号土地增值税年度纳税评估7从2010年7月1日起，我省土地增值税核定征收政策为：1.普通标准住宅核定征收率5%；2.非普通标准住宅、别墅、写字楼、营业用房等核定征收率6%；3.对房地产开发公司既开发建造普通标准住宅，又开发建造其他类型商品房的，其销售收入应分别核算，否则一律从高核定；4.对房地产开发企业或其他非房地产开发企业转让土地使用权的，或房地产开发企业以房地产投资、联营的或以转让股权名义转让房地产的，不适用核定方式征收，应进行查账清算。湖南省地方税务局关于加强土地增值税理工作

5、的通知湘地税发〔2010〕25号土地增值税年度纳税评估8一、国税发[2009]91号《土地增值税清算管理规程》第十四条规定：主管税务机关在对房地产开发项目进行项目管理时，对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的，应当作出评估，并经分管领导批准，确定要求纳税人进行清算的时间。对确定暂不通知清算的，应继续做好项目管理，每年作出评估，及时确定清算时间并通知纳税人办理清算手续。二、湘地税发〔2010〕25号文件规定，要认真做好土地增值税清算审核和纳税评估工作，对在清算审核和纳税评估中发现重大疑点的，要移送稽查部门组织力量进行

6、重点稽查。土地增值税纳税评估工作要求土地增值税年度纳税评估9根据现行税收政策，土地增值税年度纳税评估的工作重点为：1、评估房地产开发项目是否达到清算条件。2、评估已进行清算审核程序的房地产开发项目，是否存在重大疑点问题。3、评估日常管理的房地产开发项目是否按规定标准预征土地增值税。4、评估对象为非房地产开发企业的，是否有房地产转让行为，是否按规定进行土地增值税清算。土地增值税纳税评估工作重点土地增值税年度纳税评估10除市局《年度纳税评估工作规程》规定采集的通用信息内容外，土地增值税年度纳税评估工作中还需要采集以下

7、信息：1、房地产开发企业开发项目规划、报建、网签销售合同信息，此类信息可以从规划、建设、房产等职能部门获取，也可以要求评估对象提供；2、商品房开发项目销售清册，包括销售时间、房号、面积、类别、金额、购房人姓名、收款方式、预收款时间等内容；3、商品房开发项目开发成本明细，包括土地成本、土地征收及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。二、评估工作中需要采集的相关数据信息土地增值税年度纳税评估11预征阶段的房地产开发企业土地增值税纳税评估可采用以下三种方法：一、指标分析法：首

8、先：税负率异常分析税负率=（本期应纳税额÷本期计税收入）×100%。纳税人税负率与该税种税率相比，变动异常的，应分析纳税人是否存在有无隐瞒计税收入、适用税率不准的情况。2010年度的土地增值税纳税评估还应考虑政策性的预征率、核定征收率变化、分类预征特点，分时间段、分类别进行该项指标分析。其次：发票使用量分析目前，房地产开发企业取得的预售款项要求