汇德机构-2010海南某楼盘融资销售方式分析

《汇德机构-2010海南某楼盘融资销售方式分析》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、汇德咨询机构汇德案例分析期号：20101205资讯所属期间：2010年12月01日至2010年12月15日本期责任编辑：沈慧琴、杨小蕾汇智于业德行于事汇德案例分析海南汇德咨询有限公司第1页案例：海南省东线某市某开发商现已对所开发楼盘进行报建但尚未进场建设，其采取的销售融资方式为：该楼盘5月取得预售许可证10月交房，销售价格初定6500元每平方米，现认购价为2000元每平方米；如取得预售许可证后认购人继续购买所认购的房子，则价格为4000元每平方米；如取得预售许可证后认购人不愿意购买所认购房子，则开发商按每平方米3000元回购。对于该案例有何见解，请用100~300字

2、进行描述。分析：一、从该项目所选择的销售、融资方式的合法性分析根据《城市商品房预售管理办法》第５条规定，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售，所以该项目的开发单位的行为是不合法的。二、就该项目的经济性分析对于开发商——通过对以下参数设置总建设面积X平方米预认购面积a*X平方米，a为百分比预售许可证取得后回购面积c*a*X平方米，c为百分比单位开发成本：项目成本包括项目前期工程费、建安工程费、开发期间税费、不可预见费、管理费用、财务费用等在内，取值为b元/平方米贷款期限：1.5年贷款利率：根据中国人民银行人民币存贷利率，一至三年中长期贷款利率为

3、6.3%销售单价：6500元/平方米汇智于业德行于事汇德案例分析海南汇德咨询有限公司第2页利润率：根据经验取销售收入的30%假设已认购的客户继续购买总成本：bX元认购预售资金：2000a*X元自有资金：bX-2000a*X-2000a*X*6.3%元销售收入：6500（X-a*X）+6000a*X利润：[6500（X-a*X）+6000a*X]*30%资本金利润率=利润/自有资金=[6500（X-a*X）+6000a]*30%/（bX-2000a*X-2000a*X*6.3%）=[6500（1-a）+6000a]*30%/(b-2000a-2000a*6.3%

4、)假设已认购的客户部分退购销售收入：6500（X-a*X+Z）+6000a*X-1000c*a*X利润：[6500（X-a*X+Z）+6000(a*X-Z）-1000c*a*X]*30%资本金利润率=利润/自有资金=[6500（X-a*X+c*a*X）+6000(a*X-c*a*X）-1000c*a*X]*30%/(bX-2000a*X-2000a*X*6.3%)=[6500（1-a+c*a）+6000(a-c*a）-1000c*a*]*30%/(b-2000a-2000a*6.3%)假设不采取认购方式集资，全部向银行贷款销售收入：6500X元利润：6500X*

5、30%资本金利润率=利润/自有资金汇智于业德行于事汇德案例分析海南汇德咨询有限公司第3页=6500X*30%/（bX-2000a*X-2000a*X*6.3%）=6500*30%/（b-2000a-2000a*6.3%）在以上对已认购的客户继续购买及已认购的客户部分退购两种情况下的退出的资本金回报率算法的基础上我们假设b（即单位开发成本）为2500元/平方米，a为40%，c为10%。则：在假设已认购的客户继续购买情况下资本金利润率=[6500（1-a）+6000a]*30%/(b-2000a-2000a*6.3%)=1.15在假设已认购的客户部分退购情况下资本金利润

6、率=[6500（1-a+c*a）+6000(a-c*a)-1000c*a*]*30%/(b-2000a-2000a*6.3%)=1.08在假设不采取认购方式集资，全部向银行贷款资本金利润率=6500*30%/（b-2000a-2000a*6.3%）=1.82由以上分析结果可看出：在假设不采取认购方式集资，全部向银行贷款情况下，开发商的资本金利润率最高。但是由于目前银行贷款筹集资金的风险性较大，越来越多的开发商倾向于以认购方式筹集资金；特别是对于实力并不雄厚的中小开发商而言，认购的方式可以很大程度的缓解资金紧缺的压力，保证项目的成果开发。汇智于业德行于事汇德案例分析海

7、南汇德咨询有限公司第4页对于认购方——参数设置：总建设面积X平方米预认购面积a*X平方米，a为百分比预认购单价2000元/平方米楼盘项目建设期：1年存款利率：根据中国人民银行币存贷利率，一年期存款利率为2.52%折现率：根据经验取最大折现率10%销售单价：6500元/平方米继续购买所认购的房产购买总价：2000a*X元一年期存款利息：2000a*X*2.52%则建成后认购单价：[（2000a*X*2.52%）/a*X]+6000=6050.4元/平方米由以上计算过程可看出所设参数a*X平方米不影响建成后认购单价。若认购方继续购买认购的房产则可以低