模糊优选模型在房地产开发方案优选中的应用

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1、第28卷第6期华北水利水电学院学报Vol128No.62007年12月JournalofNorthChinaInstituteofWaterConservancyandHydroelectricPowerDec.2007文章编号:1002-5634(2007)06-0091-03模糊优选模型在房地产开发方案优选中的应用於小慧(河海大学商学院,江苏南京210098)摘要:开发方案的确定对于房地产开发商十分重要.针对方案优选问题,运用模糊数学及层次分析法,通过综合评价指标体系以及所建立的模糊综合评价模型

2、,设计出了基于模糊优选模型的房地产开发方案优选模型,并通过实例验证了该模型的适用性.关键词:指标;相对隶属度;方案优选中图分类号:F293133文献标识码:A房地产作为国民经济的一个重要行业,其发展的状况关系到每个国民的切身利益,关系到社会的安宁和和谐.而对于房地产开发企业来说,花大价钱购买到的土地,其具体开发方案的合理性对于地块开发的成功起着极其重要的作用.因此,有必要对开发方案的合理性进行评判,对多个开发方案进行优选.模糊评判经过几十年的发展,目前已经被广泛图1综合评价指标体系[1]应用于各行各

3、业.该方法最大的优点是可以将能对于定性指标,采用专家打分的方法,首先让每够定量测取的因素以及难以量化的模糊因素全部都位专家对第j个方案的第i个评价指标给出评价区综合起来进行评判,因而对于解决现实中的许多问间[X(k),X(k)](k=1,2,⋯,K;K为专家个数)[2];再1ij2ij题具有十分重要的意义.笔者结合扬州市某地块开计算第j个方案第i个指标的集值统计值发方案探讨模糊优选模型在房地产开发方案优选中n1(k)2(k)2的具体应用.xij=2∑[(x2ij)-(x1ij)]·k=1n-1(k)

4、(k)1模糊优选模型的建立∑(x2ij-x1ij)k=11.1综合评价指标体系的建立在所建立的指标体系中,涉及到的指标主要包针对房地产业的特点,建立的综合评价指标体括:市场需求(u5)、敏感性(u6)、社会效益(u7)、环系如图1所示.境效益(u8)、主题(u9)、整体规划(u10)、开发理念1.2隶属度矩阵的确定(u11).1.2.1指标特征量的确定1.2.2指标隶属度矩阵R的确定[3]对于定量指标,直接取其数值作为其特征量.指对越大越优型指标,可用相对隶属度公式-1标体系中涉及到的指标主要包括:

5、NPV(u)、rij=xij(ximax+ximin),(i∈I1;j=1,2,⋯,n)(1)1IRR(u2)、指标投资利润率(u3)、投资利税率(u4).式中:rij为第j个方案第i个指标隶属于优的程度;收稿日期:2007-08-06;修订日期:2007-10-23作者简介:於小慧(1981-),女,江苏盐城人,河海大学技术经济与管理专业在读硕士研究生,主要从事工程项目管理方面的研究.92华北水利水电学院学报2007年12月ximax=max{xij},ximin=min{xij};I1为越大越优

6、型指均法可求得低层U相对于最高目标层O的相对重要jjT标序号集.性权值.用向量表示为Wi=[Wi1,Wi2,⋯,Win].对越小越优型指标,按rij的余集珋rij计算指标隶1.5计算各方案与理想方案的贴近度属度,即采用权欧氏距离作为差异度的测量,j方案与理3--1想方案和负理想方案的差异度分别为d和d,则珋rij=1-rij=1-xij(ximax+ximin)jjm(i∈I2;j=1,2,⋯,n)(2)332dj=∑Wi(rij-ri),j=1,2,⋯,n(6)式中:I2为越小越优型指标序号集.i

7、=1根据式m(1),(2),将指标特征量矩阵转换为指--2dj=∑Wi(rij-ri),j=1,2,⋯,n(7)标隶属度矩阵i=1R=(rij)m×n(3)定义j方案与理想方案的贴近度为Cj,表达式为-3--1i=1,2,⋯,m;j=1,2,⋯,nCj=dj(dj+dj)(8)1.3理想方案和负理想方案一般0≤Cj≤1,Cj值愈接近于1,则相应的方理想方案m个指标的隶属度应是全体方案相案隶属于优的程度越高.根据Cj的大小,可以对方应指标隶属度的最大值,即案进行排序.3333R=(r1,r2,⋯,rm

8、)(4)32应用实例ri=max{xij},i=1,2,⋯,mj负理想方案m个指标的隶属度应是全体方案对于扬州市第206号地块,现有3个开发方案可相应指标隶属度的最小值,即供选择.每个开发方案的开发主题、理念、规划设计、珔R=(r-,r-,⋯,r-)(5)户型等均不相同.通过对各个开发方案进行投资估12mr-=min{x},i=1,2,⋯,m算和经济效益分析,分别得出各自方案的财务评价1ijj指标,见表1.1.4AHP法确定指标权重主要运用层次分析法来计算各指标的权重