海门永泓花园项目市场策划报告

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1、永泓花园项目市场策划报告研究主题研究内容1、城市宏观区域环境研究2、城市经济发展研究3、城市发展规划研究1、项目分析2、市场定位1、一级市场研究2、在售项目研究区位与交通、经济概况、人口组成、居民收入消费情况、城市发展规划1、土地供应分析、供求特征、价格特征、客群研究1、项目分析、市场定位□理解城市□理解市场□理解项目1、一级市场研究2、在售项目研究海门，是长三角北翼联通上海的第一桥头堡，处于承南接北的重要枢纽位置。从海门出发，200公里范围内可覆盖上海、苏州、无锡等20多个现代城市。地理区位海门市位于长江入海口，素有"江海门户"之称。海门，东濒

2、黄海，与日本、韩国隔海相望，距长崎、釜山等国际大港仅400海里；南倚长江，与上海的直线距离仅60公里。便捷交通两港，世界第三大港上海港和南通港；三机场，即上海浦东国际机场和虹桥机场，西有南通机场；四桥，即将开通的的距海门市区16公里的苏通（苏州-南通）长江大桥；距海门市区40公里的崇启长江大桥；崇海（崇明-海门）长江大桥；两汽渡，即海太、崇海两个渡口。“八横十纵”，即海门市区域内的十八条主要公路干线；一高速，即横穿海门全境的宁启高速公路。苏通长江大桥、崇海长江大桥、沪通铁路大桥建成后，海门到上海浦东国际机场和虹桥机场仅需1小时，海门"靠江靠海靠上

3、海"的独特区位优势将得到充分显现。“两港三机场”拱手环抱，“四桥两汽渡”沟通南北，“八横十纵一高速”纵横交错。经济发展2007年全市实现财政总收入31.88亿元，增幅超过全省平均水平。全市实现地区生产总值311亿元，比去增长了十八个百分比。依据产业发展基础和发展环境，从实现临沪临港型的新兴先进制造业基地的目标出发，全力打造“四大增长极、两大经济带”。产业布局与发展重点四大增长极海门港滨江工贸区规划面积46平方公里，靠近长江，宜发展新材料、新能源、造船和石化等临港产业。海门工业园区总体规划面积50平方公里，以家纺产业为依托，重点构建市场功能区、集聚

4、示范区、新型功能区等三大功能片区和物流集散、商业贸易、行政服务、公共服务、高效农业示范等五大中心。灵甸工业集中区规划面积16.5平方公里，靠近长江，其化学品生产储存专门区域和《环境影响评价报告》分别获得南通市政府和江苏省环保厅的批准，适宜发展生物医药化工、精细化工及相关产业。滨海工业新区位于黄海之滨，腹地广阔，该园区拥有天然深水大港建港条件,规划面积20平方公里，适宜投资先进制造业、现代服务业项目。支柱产业——建筑业近年海门建筑产业持续发展，2007年比2006年增长49.36%。南通三建、南通总承包、龙信集团三家国家特级企业总的建安产值达到18

5、1.51亿，占到全市的60%。打造全省第一，全国一流的建筑强市到2008年，海门共有家纺生产企业700余家，拥有电脑绣花机1万多台、电脑多针绗缝机2000多台、工业缝纫机4万多台，智能化设备总价值超过20亿元，设立了多家家纺产品研发机构。2007年家纺产品成交额达200亿元。叠石桥地区的家纺企业申请专利授权900多件。凯盛、美罗、天发、三联4家企业生产的产品成为国家免检产品；心愿、凯帝等多个产品荣获江苏省、南通市名牌产品称号。支柱产业——家纺产业全国最大家纺生产基地海门市叠石桥市场，目前拥有3000多间商铺门面和9000多个经营摊位，产品畅销全国

6、200多个大中城市，远销30多个国家和地区。仅市场的成交额就突破200亿元。人口分析2007海门人口101.05万，从表中也可以看到，海门市人口近几年来一直处于负增长状态，全市人口的不断减少。人均收入分析海门GDP的不断增长，2007年达到了30700元，。2007年城镇居民人均可支配收入16060元,比上年增长17.2%，具备了相当强的实力。人均消费分析普通阶层家庭月消费水平较高，有55%的比例在500-1500元之间，接近五分之一的比例月消费达1500-2000元，占据家庭月收入比例较高。海门的人均消费能力较高，这正是房地产市场所需要的购买力

7、。观点：城市定位与发展目标定位：长江三角洲北翼新兴工贸城市，现代化的滨江宜居城市。城市发展目标：『规模做大，功能做优，形象做美，建设苏中一流城市』三大转变：一是扩张规模，加快由小城市向中等城市转变；二是彰显个性，加快由普通城市向特色城市转变；三是完善功能，加快由传统城市向现代城市转变。到2010年，城市的建设规模用地力争达33平方公里，跻身长三角地区中等城市行列。城市结构形态城市结构形态：城区逐步形成“一主一次”（主城区、滨江新区）组团式城市结构形态。规划确定2个组团功能定位为：主城区：全市的政治、经济、文化、教育和商贸物流中心，科研创新研发基地

8、和高新技术产业基地。滨江新区：以高新技术为先导，发展电力、新材料等大用水量、大运输量的工业和商贸流通、休闲等服务业。2个组团间应严格控制