城市地价动态监测理论与实务

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1、城市地价动态监测理论与实务2006/11/05CLV地价所主要内容第一部分地价监测的基本理论与方法第二部分地价监测点设置与维护第三部分地价监测数据采集第四部分地价监测主要指标值计算与地价状况分析第五部分城市地价监测系统建设CLV地价所CLV地价所地价监测的基本理论与方法一、为什么要进行地价监测★适应社会转型的需要计划社会市场社会（单一、呆板）（多元、活力）（大政府、小社会）（小政府、大社会）（组织、参与）（监控、服务）CLV地价所地价监测的基本理论与方法★适应新时期地价管理的需要地价管理的不同阶段：市场起步，地价技术管理阶段（90年代初），显化地价，基准地

2、价；市场培育，地价水平管理阶段（90年代中），平衡地价，地价确认；市场规范，地价协调管理阶段（90年代末），信息公开，地价动态监测。CLV地价所地价监测的基本理论与方法★土地市场是重要的要素市场，需要监控要素市场：土地市场（传统的要素市场，具有稳定社会、稳定经济的作用）资金市场劳动力市场技术市场CLV地价所地价监测的基本理论与方法★地价是土地市场的指示器反映土地市场的基本指标：地价动向（最主要的，指示性的）土地供给动向土地需求动向需求与供给的差异CLV地价所地价监测的基本理论与方法二、地价动态监测的概念地价动态监测是运用景气监测的基本原理和方法，结合土地市

3、场本身的特点，通过设立地价监测点，收集、处理并生成一系列地价指标，对城市地价状况观察、描述和评价的过程。CLV地价所地价监测的基本理论与方法三、地价动态监测的作用地价动态监测地价监测提供两类信息（两种信息产品）：一类是管理类信息（管理部门）－－制定宏观调控政策－－－政策外部干预（外因作用）。另一类是公众信息（公众）－－公开信息－－引导市场主体行为－－－土地市场内部调整（内因作用）。CLV地价所地价监测的基本理论与方法地价管理类信息发挥作用的技术路径管理类信息取得市场状况分析土地市场调控政策制定（直接、间接）具体调控手段CLV地价所地价监测的基本理论与方法地

4、价公共信息是如何影响市场的？（信息参照作用、信息对等的博奕作用）无公开信息状况有公开信息状况信息黑箱信息透明价格无趋向性价格具有明显趋向性与正常市场价值离散度大与正常市场价值离散度小CLV地价所地价监测的基本理论与方法四、地价动态监测的理论与技术基础景气监测理论与技术。市场运行是有一定规律的；市场的运行是受不同因素影响的；通过对不同的指标进行观测可以掌握市场运行情况。CLV地价所CLV地价所地价监测的基本理论与方法五、地价动态监测的对象与基本内容地价动态监测的对象：地价状况（地价及其外延关系）。●地价本身包括地价现实水平、地价变化历史轨迹、地价将来变化趋势

5、等；●地价的结构特征包括，地价区域比较关系、地价用途之间的比较关系、地价时间段的比较关系等；●地价与相关指标协调程度包括，地价与房地产市场指标关系、地价与经济增长指标之间的关系、地价与金融指标之间的关系、地价与土地利用指标的比较关系等等。CLV地价所地价监测的基本理论与方法★地价与地价状况的区别地价地价状况（价格高低评估）（价格好坏评估）（地价本身）（外延相关方面）（平面的）（立体的）（单一指标）（指标体系）宏观经济环境房地产市场土地市场地价CLV地价所CLV地价所地价监测的基本理论与方法地价的外延关系示意图CLV地价所CLV地价所地价监测的基本理论与方法

6、六、地价动态监测的基本方法观测、描述和评价。●观测：就是建立监测点等方法对地价现状进行观察，及时、直观地看到地价是什么样。●描述：是要通过各种指标将地价状况如实地、全面地反映出来。●评价：就是对地价状况的好坏做出判断。CLV地价所CLV地价所CLV地价所CLV地价所地价监测的基本理论与方法七、地价监测的范围●国家级城市地价监测范围包括，全国范围的城市地价监测、跨省区域的地价监测（包括重点区域范围地价监测），主要城市地价监测等。●省级城市地价监测范围包括，全省范围的城市地价监测、省内分区域的地价监测等。●城市本级地价监测范围包括城市整体地价监测、城市各区片地

7、价监测及重点路段地价监测等。CLV地价所CLV地价所CLV地价所CLV地价所地价监测的基本理论与方法国家级监测省级监测城市本级监测监测范围CLV地价所地价监测的基本理论与方法八、地价监测基本指标1、观测土地价格本身情况的指标（1）地价水平指标●平均地价地价水平值是一种指标，不是具体的地价具有一定的概括性(区域、用途、种类、时间等）CLV地价所地价监测的基本理论与方法（2）地价变化指标●地价增长率变化速度。强调变化量。●地价指数地价水平比较。强调水平。CLV地价所地价监测的基本理论与方法（3）描述地价结构的指标●不同用途地价平衡指标●不同区域地价平衡指标●不

8、同时间段地价平衡指标CLV地价所地价监测的基本理论与方法CLV地价