城市地价动态监测成果的应用方向

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1、材料六城市地价动态监测系统成果的应用方向长沙永信评估咨询有限责任公司沈金海城市地价动态监测成果的应用方向主要包括以下三个方面：一是为政府部门提供监测平台和房地产市场调控的依据，二是为土地估价从业人员提供技术支撑，三是为土地交易和投资者提供地价参考。一、为政府部门提供监测平台和房地产调控的依据（一）地价动态监测系统是一个土地市场动态监控与监测平台目前国土资源管理部门土地市场监控与监测平台主要有两个，一个是“土地市场动态监测与监管系统”，另外一个就是“城市地价动态监测系统”。前者侧重于土地供应和利用情况的监管。后者侧重于城市

2、的地价水平和地价变化情况的监测。由于一个城市在某一个时间周期内实际成交宗地毕竟有限，而且区位分布和规划条件等都不一致，这些交易样本所统计出来的当期城市地价水平和增长率很难反映一个城市总体的真实情况，所以，很难依靠“土地市场动态监测与监管系统”同时对地价水平和地价变化情况进行监测。因此，城市地价动态监测系统与“土地市场动态监测与监管系统”同样重要，都是国土资源管理部门对土地市场进行动态监控与监测的平台。（二）城市地价动态监测为地价预报预警机制的建立提供依据8当前国际国内经济波动较大，特别是近几年房地产市场高速发展、2008

3、年全球经济危机、2009年房地产市场的畸高发展，土地市场也不是一个平稳市场，各项指标都发生着巨大的变化，特别是房地产开发用地波动特别大。地价监测体系建立后，可以确定不同的监测模型，通过设定临界值和指标波动的临界点来建立完整的预报预警系统，比如季度地价增长率同比或环比达到什么样的标准就需要预警，就可以及时准确的反映地价波动情况和健康程度，成为土地市场运行的晴雨表，并通过土地市场地价预报预警机制有效防止土地市场的投机行为、避免出现“地价泡沫”。（三）地价动态监测成果是土地调控的依据根据城市地价动态监测系统成果，结合其他有关数

4、据，国土资源管理部门可以更准确地把握某一个地区或者城市在某一个时期内的土地供应情况、地价水平及地价变化情况，以及土地在商品房成本中的占比情况，从而制定相应的土地供应计划，包括土地供应量、土地供应结构等等，以及因应的地价引导政策，从而达到土地调控的目标。通过地价监测成果，可以得出反映城市地价水平的基本指标，比如地价水平值，也可以得出反映出城市地价水平时间变化和空间变化的指标，比如地价增长率，通过这些指标值，城市本级和上级国土资源管理部门就可以对这个城市的地价有很好的把握，为制订用地计划等土地管理方面提供参考。同时，根据商品

5、房成本调查，对这个城市的商品房成本中土地成本的比重进行摸底调查。8根据地价变化情况与GDP增长率等相关指标进行对比，可以从另外一个侧面反映一个城市的土地市场健康状况，这些成果可以直接为国家和地方政府的房地产市场调控提供依据和参考。（四）地价动态监测成果为政府土地管理工作实践提供依据1、地价动态监测成果可用于标定地价、出让底价体系的确立与完善标定地价是政府根据管理需要，评估的某一宗土地在正常市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。标定地价评估可以以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块

6、大小、形状、容积率、微观区位等条件通过系数修正进行评估，也可以按市场交易资料，采用一定方法评估的宗地地价。地价动态监测成果可以为标定地价的测算提供技术支持。目前，地价动态监测成果可以在期日修正指数方面对标定地价的测算进行完善和补充。比如目前某些城市的标定地价是按基准地价进行临路状况、容积率、使用年期和开发程度等一些修正，因为测算结果的刚性需求等一些原因，人为地不进行期日修正。但是，由于基准地价体系时效性约束，根据这样的技术路线测算出来的同一宗地的标定地价，在若干年都不会有变化。如果用地价动态监测成果里面的地价增长率，就可

7、以很好地解决这个问题，对标定地价体系以及出让底价制度进行很好的完善和优化。另外，现在也有一些理论研究，为地价动态监测成果直接应用到标定地价体系提供了一些技术思路。82、地价动态监测成果可用于政府优先购买权的实践根据“国务院令第55号”颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第26条第一款的规定，“土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府可通过行使优先购买权，收回土地使用权。”在地方政府行使优先购买权时，很难有客观的、比较刚性的“市场价格”作为行驶的依据。为了避免腐败或者暗箱操作，地方政府一

8、般不会用评估价格作为行使优先购买权的“市场价格”依据。在这样的前提下，有的地方政府使用基准地价作为依据，有的地方政府使用根据基准地价进行简单修正出来的标定地价作为依据。这样的依据标准存在很明显的不足。使用地价动态监测成果就可以很好地解决这个问题。象前面所说的，可以利用地价动态监测成果里面的地价指数对标定地价体系进行完