DC项目融资方案优化--基于融资风险因素的分析

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1、DC项目融资方案优化：基于融资风险因素的分析(申请清华大学工程硕士专业学位论文)培养单位：建设管理系工程领域：项目管理申请人：郭韫楠指导教师：杨赞副教授联合指导教师：任海舰高经二○一七年十二月OptimizationoftheDCprojectfinancingscheme:BasedontheanalysisoffinancingriskfactorsThesisSubmittedtoTsinghuaUniversityinpartialfulfillmentoftherequirementfortheprofessiona

2、ldegreeofMasterofEngineeringbyGuoYunnan(ProjectManagement)ThesisSupervisor:AssociateProfessorYangZanAssociateSupervisor:SeniorEconomistRenHaijianDecember,2017摘要摘要房地产开发融资成本高于市场平均成本，属于资金密集型行业，项目投资金额较大，项目周期一般为三年左右。在此期间产生的融资成本可能与预计利润相当，有的甚至直接导致利润为负，融资方案的合理设计及充分优化是确保房地产项

3、目利润水平的关键。本论文以DC项目为案例，介绍了房地产项目融资方案的影响因素及优化策略。第一章介绍了本论文的研究背景及意义，同时介绍了本论文的研究方法、技术路线和研究目的及内容。第二章通过描述和分析DC项目财务状况，发现总投资额超出预算投资额较多，且主要原因为融资成本总额偏高，进而导致项目利润为负。第三章为了解决融资成本偏高的问题，尝试按照短期低成本资金为主的原则设计融资方案，结果显示融资成本可大幅降低。为证明融资方案的可行性，特进行了针对公司融资能力的调研，调研结果显示，调整后的低成本方案超出公司短期融资能力，低成本方案不可

4、行，易发生资金链断裂。论文进一步以调查问卷的形式对公司的融资能力进行调研，得出公司在不同金融环境下融资能力的可行域。第四章为了在公司融资能力的可行域范围内找到最优的融资方案，通过调查问卷征求意见，确定了影响融资成本的六个重要风险因素。对其进一步细分为两类，第一类为影响融资成本数量的风险因素，第二类为影响融资难易程度的风险因素。两类因素对融资成本的影响侧重点不同，论文进而对其影响程度和形成原因分别进行了介绍，本章进一步通过针对公司的相关专业人士的调研，对风险因素进行预测分析。第五章首先根据影响融资难易程度的两个因素确定未来几年公

5、司融资的可行域，并根据短期资金成本低的原则在可行域中找到融资成本最低的基础方案，然后依据对项目情况的预测及影响项目融资额度和期限的四个因素，按照重要程度分步骤调整基础方案，使得融资方案在保证成本较低的情况下，适应项目未来可能遇到的各种风险。论文发现，优化后的方案在保证项目融资相关风险可控的前提下，节省了较多的融资成本，提高了盈利预期，扭亏为盈。论文通过对比分析两个方案在不同风险因素方面的表现，为以后的项目融资方案设计提供了更为实用的设计路径；另外本论文也为后续进一步相关理论研究做了框架性铺垫。关键词：融资成本；资金链；利差；利

6、率周期IAbstarctAbstractTherealestateindustryischaracterizedbyfinancialcostshigherthanthemarketaveragecost,andcapitalintensiveindustry.Theprojectcycleisusuallyaboutthreeyearsorso.Duetothelargeamountofinvestment,theoverallfinancialcostmightcutdownprofits,orevendirectlyle

7、adtonegativeprofit.Therefore,thereasonablefinancingplanisthekeytoensuretheprofitleveloftherealestateproject.Inthisthesis,DCprojectasacasedescribestherealestateprojectfinancingfactorsandoptimizationstrategies.Thefirstchapterofthisthesisintroducesthebackgroundwiththei

8、ntroductionoftheresearchrouteandtheoreticalbasis.Inthesecondchapter,thefinancialstatusoftheDCprojectisdescribed.Itisfoundthathighfinancial