前沿的养老地产资料：保利集团的养老地产项目规划

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1、“银发经济”与养老地产俞大有一、目前老年人被长期照护的形式及比例按照国际标准，65岁以上人口占总人口的7%或者60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。我国是世界上老年人口最多的国家，我国已进入老龄化社会，2009年底，60岁以上的人口约为1.67亿，占我国总人口的12.5%，且每年以3%的速度增长。我国现行的养老居住政策国务院办公厅发布的养老居住政策家庭养老为基础-----90%的老人在社会化服务协助下通过家庭照顾养老。社区养老为依托-----7%的老人通过购买社区照顾服务养老。机构养老为补充-----3%的老人入住养老服务机构集中养老。养老居住需求分析

2、从健康自立到老年需要护理养老可能经过居家养老---社区养老---机构养老阶段。居家养老方式分析：适老化普通住宅（老少户，老人专用住宅）、老年居住社区、老年公寓。社区养老方式分析：老年活动中心、居家老人照料、日间照料托老所。（包括医疗设施、餐饮零售服务、清洁照料服务）机构养老方式分析：公共福利院（政府建设的福利机构）、私立老人院、老年康复院、老人护理院、临终关怀设施。（照料对象广泛，从健康老人到需要护理的老人都有。）“421家庭”催生养老住宅。以往的居住方式不利于兼顾照料老人和孩子。老人退休金不多，但资产不少。养老居住方式创新呼之欲出。学习发达国家在养老模式上从起初的

3、医院到养老设施，最终都走向“家庭、社区养老”的经验，结合我国传统养老观念，居家养老将成为我国老年人的主要养老方式。二、目前我国的养老地产存在哪些问题？首先是开发档次比较低，配套和服务的水平、设施有限。以前专门为老人设计这方面做的还是很不好的，也没有什么经验。此外产业规模小，产业链整合度低，老年的一些设施和设备都是很缺乏的，也不专业，这方面产品也特别少，缺乏全过程的开发经验。目前单一的养老院由民政部门、集体、个人参与投资建设。养老设施建设少，城乡建设极不均衡。福利性质的养老不能做到公平。目前居家养老只是单一的居住功能，养老配套功能缺失，住宅没有养老必须的设施设备，社区

4、没有养老的配套服务。其次是缺乏清晰的市场定位，对老年客户群细分不够。在美国的购买者：48岁---度假住宅。54岁---旅游区住宅。63岁---退休住宅。最高的财产净值。57-65岁---购买第二住房的峰点。72岁以后---放手新生活。在我国养老住宅的购买人群肯定不一样。中国中、老年人住房的需求市场主要集中于：工作导向、生活导向：--积极的可持续成长型生活和工作。生活品质通用设计水平生活福利设施情况专注于健身选用的技术适用性老人的情况非常复杂，年轻一点的老人身体非常健康，老了以后可能就会身体不好，需要照护。今天他比较健康，你就觉得他住的非常合适，明天他摔一跤，需要护理

5、了，房间又满足不了要求。（陪护、轮椅、卫生间）第三是有一些政策虽然已经提起来了，但是还不能完全落地，特别是一些法规还不是很细致，有一些东西在适应性上还差一些。第四是产业规模小，产业链整合度低。第五是缺乏开发全过程的经验。第六是产业标准不健全。从这几点可以看出，我国的养老地产正处于一个初级阶段，产业的整合，高端市场亟待发展，跨行业的前沿性研究迫在眉睫。养老地产只有非福利的产业化才能做到公平性。三、养老居住模式和社会背景的关系首先是时代背景催生了迁居养老。由于人口流动，异地求学、异地就业带来的两代分居，很多人现在都不是跟父母住在一起。但父母的养老子女必须要承担，由于独生

6、子女的政策，他们养老的负担很重，他们也想到要把双方父母接过来，想着给父母买一个房，父母也想着来帮着带子孙，两代有一个就近居住的要求。家庭小型化带来第二、三套房的需求。其次是两代家庭的居住联盟。共同购房：高房价背景下，50后与80后两代人在经济上相互扶持。就近居住的要求：传统观念和独生子女政策的影响，使育儿养老的问题必须是由全家人的共同协力一起完成，需要各自独立，又希望相互能够支持这样的一个居住模式。多数家庭希望在同一个城区或者社区居住，节约时间和生活成本。四、养老模式和经济能力的关系以金融创新实现“以房养老”。就是把退休老人的产权房抵押给保险公司，保险公司根据房屋的

7、品质和价值进行评估，再根据老年人的平均剩余寿命相除，考虑到房产增值，再减去预付利息，这样计算出来每个月需要给老人多少钱。称之反向抵押贷款。一旦签了这个协议，老年人继续住在这个房子里，每个月保险公司送来一笔钱，一直到老人的离去房子才拿到保险公司来进行拍卖。反向抵押贷款是最适合中国国情的，因为我们中国老年人没有多少钱，多年低工资，也没有积蓄。反向抵押贷款第一个好处是解除经济顾虑，愉快延长寿命。如果没有钱的话，生活质量就不好了，你只要把身体养好了，下个月钱就来了。第二个是增强生活自信，保持社会尊重。人老了不仅需要钱，还需要社会尊重。不光是年轻人需要尊严，老年人更需要尊