廊坊城市市场研究及案例分析

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1、城市市场研究及案例分析框架目录第一部分、为什么要进行城市投资（发展和新进）机会研究？第二部分、如何进行城市发展和新进机会研究？第三部分、城市发展或进入机会评价模型（探讨性模型）第四部分、案例分析——C+类城市（廊坊）研究分析宏观经济研究——基础研究层面城市分类研究——决策参考层面城市深入研究——具体操作层面宏观经济研究案例——全国、廊坊廊坊房地产市场版块分析项目案例分析——江南水郡一、研究理由宏观经济是房地产产业发展基础城市分类是城市横向对比研究，甄选投资方向城市深入研究是机会选择的实操基础二、城市研究

2、—宏观经济研究宏观经济考量指标经济性指标价格性指标货币性指标GDP(总量、增幅、结构……）经济三驾马车（总量、增幅……）工业增加值（总量、增幅……）CPI、PPIMO、M1、M2（总量、增幅）居民收入消费指标人均可支配收入（总量、增幅）人均消费性支出（总量、增幅、结构）开发投资（总量、增幅、潜力……）土地购置房地产行业指标市场供需（总量、增幅、供需比）价格（量、增幅、趋势……）二、城市研究—城市分类研究（理论框架）城市分类考量指标经济性指标人口性指标收支性指标人均GDP非农产业结构比重霍夫曼比民营经济比

3、重外贸依存度环境性指标城市化率城市人口比重人口自然增长率市区人口密度人均可支配收入人均消费性支出规模工业增加值城镇就业率家用电脑普及率建成区绿化率指标编号指标分项城市名称济南唐山南京石家庄徐州秦皇岛邯郸沧州廊坊聊城常州蚌埠1人均GDP（元）2非农产业结构（%）3霍夫曼比4民营经济比重（%）5外贸依存度6规模工业比重7城市化率（%）8城市人口比重9人口自然增长率（‰）10市区人口密度（人/km²）11人均可支配收入（元）12人均消费性支出（元）13城镇就业率（%）14家用电脑普及率（%）15建成区绿化率（

4、%）二、城市研究—城市分类研究（程序过程演示）使用SPSS软件，运用聚类分析和因子分析对城市进行排名并分类二、城市研究—城市分类研究（程序过程演示）聚类分析——城市聚类案例演示城市FF1F2F3Fi得分排名得分排名得分排名得分排名得分排名济南唐山南京石家庄徐州秦皇岛邯郸沧州廊坊聊城常州蚌埠二、城市研究—城市分类研究（程序过程演示）使用SPSS软件，运用聚类分析和因子分析对城市进行排名并分类城市因子分析排名二、城市研究—城市分类研究（程序过程演示）参考分类结果，可对同类城市进行对比研究，同类城市具备一定的

5、共性，如研究将石家庄，可将徐州作为参考对比；通过聚类分析龙骨图的分类验证和因子分析F得分排名情况，再根据横向对比城市分数进行正态分布划分区间段，如下例：类别得分区间段二分类别二分区间概率分值区城市A类A+87.5—100.0南京、常州A75.0—87.5济南、唐山B类B+62.5—75.0石家庄B50.0—62.5徐州C类C+37.5—50.0廊坊、秦皇岛C25.0—37.5沧州D类D+12.5—25.0聊城、邯郸D0.0—12.5蚌埠二、城市研究—城市深入研究城市发展流程操作：如何开发？产品：开发什么

6、产品？客户：在哪？项目：是否介入？城市拓展流程产品：开发何种产品？区位：从哪进？时机：何时进？城市：进与不进？客户：定位哪些客户？操作：如何开发？价格：什么价格出售？二、城市研究—投资机会研究分析了解客户关注城市投资机会研究实现客户关注（一）、客户关注要点分析五大关注点宏观经济是否有支撑？区位地理是否有优势？市场需求是否有满足？价格增长是否有空间？产品投放是否有机会？解决是否进入问题解决进入哪儿问题解决市场机会问题解决进入时机问题解决产品开发问题关注点1：宏观经济是否支撑？宏观经济考量指标GDP水平居民

7、可支配收入城市规划总量：是否较大增幅：是否够快结构：是否合理排名：是否靠前总量：是否较大增幅：是否够快排名：是否靠前负荷：是否合理城市规划：是否有强势“概念”产业规划：是否能导入人口用地规划：是否有较大发展关注点2：区位地理是否有优势？区位环境考量指标空间环境配套设施规划利好地理位置：相邻辐射关系历史人文：有无悠久历史文化自然景观：有无优越自然景观交通环境：内外交通是否便捷教育环境：有无知名教育支持医疗环境：有无知名医疗设施生活环境：有无完善生活设施功能定位：有无强势“概念”导入基础规划：有无大型基建规

8、划生活配套规划：有无大型商业规划关注点3：市场需求是否有满足？市场需求考量指标供给需求（成交）综合总量：有无达到一定规模增幅：有无达到一定比例总量：有无达到一定规模增幅：有无达到一定比例供求关系：是否合理区位排名：是否靠前人均面积：是否有空间关注点4：价格增长是否有空间？价格增长考量指标均价其它地产成交价格：有无增长空间房产价格：有无持续增长增长幅度：有无达到一定比例区位排名：与周边其它城市或区域相比价格区间：客户普通接收的价格购买压力：房