清算组是否有权解除租赁合同

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1、清算组是否有权解除租赁合同　　刘朝阳　　在破产案件中，为变现财产，清算组能否解除破产企业原签订的未到期的房屋租赁合同，是司法实践中经常遇到的问题。《破产法》第26条规定:“对破产企业未履行的合同，清算组可以决定解除或者继续履行。”为了破产财产的顺利变现，审判人员往往先行解除租赁合同，然后由租赁方就受到的损失申报债权或者由清算组根据具体情况，确定适当的赔偿数额。这种做法是否妥当呢?本文拟就此问题进行分析和探讨。　　笔者认为，对此问题进行探讨;首先应对两个问题，即何为“买卖不破租赁”以及何为清算组的解除权要有正确的理解和认识。　　一、关于“买卖不破租赁”原则　　权利效力范

2、围的大小是物权与债权的重要区别。物权为对世权，即物权对世上任何人都有约束力。某人对其物享有物权时，其他任何人都成为义务人，义务人是不特定的。债权为对人权或相对权，它只对与其有债权债务关系的特定人有约束力，债权关系以外的其他任何人不受债权的约束。出租权是一项合同权利，性质为债权，按照物权与债权的一般原理，其只能对抗签订合同时的出租方，如果出租方将租赁物卖于第三人(买受人)，第三人成为租赁物的所有权人，那么承租人的租赁权消失。因为承租人的租赁权为债权性权利，承租人只能向出租方主张租赁权，而不能向出租方以外的第三人主张。租赁物的所有权转移后，承租人不能将其租赁权附随于租赁物

3、之上，承租人与第三人之间不存在租赁关系，租赁合同关系因租赁物的买卖而被击破，即“买卖破租赁”。　　但是租赁权虽为债权，其与其它合同权利不同，租赁权具有物权的性质。我国《合同法》第229条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”即租赁合同有效成立后，出租方买卖租赁物并不必然导致租赁合同的解除及租赁权的消失，租赁合同对租赁物的买受人继续有效，承租入对租赁物可以依然行使租赁权承租人的租赁权可以对抗出租方以及出租方以外的任何第三人，此即通常所说的“买卖不破租赁”原则。当然，并不限于租赁物的买卖，租赁物的赠与、继承，互易等致便所有权发生变动的情况，该原

4、则都有适用的余地，故严格地说“买卖不破租赁”应为“所有权与(变动)不破租赁，”“买卖不破租赁”是租赁权物权化的重要体现。　　不唯我国民法，世界上许多国家民法典有“买卖不破租赁”的规定。《法国民法典》第1743条规定“如出租人出卖租赁物时，买受人得辞退经公证作成或有确定日期的租赁契约的房屋或土地承税人;但于租赁契约中保留此项权利者，不在此限。”即法国对于房屋及土地租赁契约，如果契约已经公证或者该契约有确定日期，则该租赁权有对抗效力，买卖不破该租赁，但双方在契约中另有约定的除外。《德国民法典》第571条第1项规定:“出租的土地在交付转承租人后，出租人让与第三人时，受让人代

5、替出租人取得茬其所有期间因租赁关系所产生的权利和义务。”即规定了土地租赁契约中，出让不破租赁。《日本民法典》第605条规定:“不动产租赁已将其登记时，对于以后就其不动产取得物权的人，亦发生效力”。即依日本民法，租赁经登记后，有对抗力。我国台湾地区的民法典对此也做出了规定，该法典第425条规定:“出租人于租赁物交付后，纵将其所有权认与第三人，其租赁契约，对于受让人，仍继续存在。”值得注意的是，这些国家或地区的“买卖不破租赁”是指不动产租赁而言，而根据我国《合同法》的规定，无论是动产租赁还是不动产租赁。租赁权均具有对抗效力。　　为什么实行“买卖不破租赁”，为什么赋予租赁权

6、物权的特性呢?　　我国民法学者史尚宽认为，“以居住营业或农耕为目的。而承租他人之不动产时，各国立法为谋求社会生活之安定及增进，均采取巩固承租他人地位之方针，此现象称为租赁权之物权化。”，有学者认为，“不动产租赁权系债权，但为平衡当事人利益，兼及保护经济上薄弱者起见，该权利已被物权化”，综合其原因不外三方面：(1)巩固租赁方的地位。租赁权物权化，避免出租方以转让租赁物为借口而随意解除合同，导致租赁权消灭，从而巩固了租赁方的地位。(2)租赁权物权化有利于社会经济秩序及社会生活的稳定。租赁权的物权化，主要指不动产的物权化。因为不动产具有稀缺性。不可替代;而且不动产租赁合同一

7、般以居住或者生产经营为目的。期限较长，投资较大，如果实行“买卖破租赁”。房屋买卖频繁。动辄解除租赁合同，显然不利于社会经济秩序的稳定和生活的安定。(3)保护弱者，平衡当事人利益。无论租赁的目的是为了居住，还是为了经营。均因租赁方本身不享有相应的不动产。相对于出租方而言，其在经济上往往处于劣势地位。衡量两者利益，法律当然倾问于保护当事人的生存权，保护经济薄弱者的利益，这也是近现代民法的重要价值取向。我国合同法对动产也实行“买卖不破租赁”，其实没有必要。因为动产租赁权物权化不利于财产的流通。　　二、清算组的解除权　　我国《破产法》第26条规定:“对破产企