农村房屋买卖合同效力的认定—重庆冉缤律师文集

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1、农村房屋买卖合同效力的认定重庆冉缤律师文集冉缤律师，现为重庆精睿律师事务所主任律师，毕业于西南政法大学，1997年通过全国律师资格考试，在十数年的律师生涯中，代理诉讼及非讼作品七百余件，广泛涉猎婚姻家庭、行政诉讼、人身损害赔偿、民商事、建筑及房地产、刑事辩护等各门类法律事务后，逐渐形成并建立起在企业法律顾问服务、经济合同纠纷及刑事辩护领域的优势化、差异化的特色办案服务。其所代理的案件，多次被中央电视台《经济与法》栏目、上海《东方卫视》、《法制日报》、香港《文汇报》、《重庆晚报》、《重庆晨报》等主流媒体报道；并就房地产纠纷、劳资权益纠纷、婚姻法最

2、新解释等方面，分别接受上海东方卫视、重庆电视台财经频道等电视媒体的专题采访。农村、农民、农业问题是涉及我国经济全面稳定发展的重大问题，保护农民的合法权益，既是各级政府机关的重要工作，也是司法机关的神圣职责。农民利益体现为方方面面，其中一个重要的方面是农民财产权利的保护。而在诸多财产类型中，房屋是农民的安身立命之本。但是，我国法律目前对于农村房屋的规范尚比较杂乱，尤其是涉及农村房屋买卖合同效力的规范政出多门，导致在司法实践中对于这一法律问题理解各异，处理结果千差万别，以下作者谈下陋见：宅基地使用权的特点宅基地使用权的特点主要有：一是所有权归村集体

3、；二是主体特定，即限定为本村农民；三是行使时受限制，使用权人仅享有占有和使用的权利，原则上只能建造住宅和附属设施供其自己居住使用，不能出卖或转让；四是无偿性和社会保障性，宅基地使用权作为一种用益物权，涉及9亿农民“安身立命”，目前我国农村缺乏完善的社会保障体系，宅基地使用权是农民生产和生活的基本保障。宅基地取得、行使、转让的特殊性1、取得方式上的局限性实践中，农民取得宅基地的方式主要是以合法审批建房原始取得，另有继承或受赠房屋、购买房屋、土地改革分配房屋等途径。物权法规定宅基地使用权的取得适用土地管理法等法律和国家有关规定。土地管理法第六十二条

4、规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”审批取得宅基地使用权，应具备五个条件：一是具有村民资格；二是履行规定程序，村民向本村委会申请同意，经乡政府审核后报县政府土地主管部门审批；三是符合土地规划；四是以户为单位，根据人数确定面积；五是分配的标准和面积，不得超出当地省政府的规定。2、行使时的排他性和规范性法律规定，宅基地使用权只能由宅基地使用人行使，任何组织和个人不得侵占、损毁宅基地，因此具有排他性；同时应依法行使，符合法律、法规和国家政策的规定，不得违法扩大面积，也不能以出卖、赠与、入股经

5、营等方式处分宅基地，不得擅自改变宅基地的用途。3、转让时的限制性宅基地使用权只能在一定范围内有条件地转让，即经本村委会同意，宅基地使用权可以在本村内随住房的转让而有条件转让。宅基地与住房所有权关系我国农村的宅基地所有权属村集体，其使用权由集体按法律规定的条件和程序划拨给村民使用。建房后，房屋所有权的完整权属于宅基地使用权人，此时房屋的所有权与土地的所有权分属不同的主体，双方在处分时必然冲突。房屋与土地紧密结合的特点又决定了要么“房随地走”要么“地随房走”。如房随地走，村民因不享有土地所有权而限制其对房屋所有权的行使，只能对房屋享有占有、使用、收

6、益的权利，而无处分权，则不能物尽其用。如地随房走，村民不仅获得了房屋收益，也从中获得宅基地收益，与宅基地无偿划拨的福利性又相悖，妨碍了村集体对宅基地享有的所有权。如放开其转让和抵押，任凭“地随房走”，新取得宅基地使用权的人可能不是本村成员，不符合现行的村民自治的农村管理体制，更不符合土地管理法的规定，故现行法律和国家政策作了原则禁止的规定。担保法第三十条规定，宅基地的使用权不得抵押。国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》和2004年12月24日国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》均规定：禁止城镇居民购

7、买宅基地和农村住宅。但“一户一宅”的法律规定在实践中并未有效执行，现实是因继承、分家而出现“一户多宅”，因婚嫁、生育等扩大宅基地，导致部分村内基本无空地可作宅基地，“分配宅基地”只能是占用承包地和自留地，故可允许在本村内转让宅基地，以解决宅基地总量不足和一户多宅的窘境。法律上，土地管理法第六十二条第四款关于“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定表明农民出卖、出租宅基地上所建住房，法律并未予禁止，也未对该出卖行为设置任何限制，只不过“地随房走”后售房的农民不能再申请宅基地。《物权法》第155条规定：“已经登记的宅基地使用权转

8、让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”，表明宅基地使用权可以转让。因此有条件地允许宅基地使用权转让符合我国宅基地使用现状，也不为法律所禁止。