限购令与商品房销售合同

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1、限购令与商品房销售合同摘要：随着我国经济体制改革的深入推进，城市土地使用权有偿转让的实施和住宅商品化的发展，我国的房地产业正日益成为一个重要的经济部门，并深刻的影响着人们的生活。目前，有关限购令与商品房销售合同引起了人们的广泛关注。本文拟对限购令的法律属性以及对商品房销售合同的影响进行探讨（以大连市为例）。关键词：限购令商品房销售合同合同效力一、“限购令”的由来及大连市限购令2010年4月17日，国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，简称“新国十条”。而“限购令”是在

2、北京市出台的“国十条实施细则”中明确提出的，从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。2011年1月国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（即“国八条”）之后，大连市人民政府为打击炒房等房地产投机行为，抑制不合理住房需求，最大限度地发挥住房的居住功能，随即公布《关于贯彻落实房地产调控政策促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》，其中第七条规定：

3、在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭（夫妻双方及未成年子女，下同）、能提供在本市缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭及不能提供在本市缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。虽学界对限购令的法理基础多有质疑，如北京大学青年学者田飞龙认为限购令涉嫌户籍歧视，对房市基于户籍的调控在形式上违

4、背宪法的平等原则，在实质上偏离支撑高房价的特权城市特权城市，即北京、上海、广州之类的一线城市，它们通过历史积淀和体制安排的方式获取了远远高于全国平均水平的资源与成就，且通过户籍福利的方式保持城市户籍人口对发展成果的独占。因素，将歧视扩延至地区之间，而且通过重新“身份化”来修正改革以来的“契约化”共识，抵制社会正义所包含的自由与公平的规范性诉求田飞龙《限购令的法理学分析》http://中国民商法律网2011年3月3日；另外也有学者认为限购令中“不予办理产权登记”的规定不符合上位法的规定，但本文意不在讨论限购令的合法性，而在于

5、关注限购令政策实施下商品房销售合同的效力及产生的纠纷何以解决。二、限购令在合同法上的认定有关限购令在合同法上的性质的认定以及对合同效力的影响，个人以为应当区分限购令颁布与商品房买卖合同签订的先后分别进行讨论。（一）限购令在合同签订之后颁布当限购令晚于商品房销售合同时，学界对于限购令的法律属性的认定主要存在两种观点，一说认为限购令属于不可抗力；另一说认为限购令属于情势变更。而笔者个人以为，应当具体问题具体分析，区分并不如此绝对，但为了得出更具说服力的结论，首先应当正确理解不可抗力以及情势变更及二者的区别。1、不可抗力与情势变

6、更（1）不可抗力的概念及构成要件根据合同法117条的规定，不可抗力是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力的构成要件包括：（一）不可预见性。即当事人在订立合同时对不可抗力是否会发生是不能预见到的。判断合同当事人能否预见到应采取主客观相结合的标准。（二）不可避免性。即当事人对于可能发生的意外情况尽管采取了及时合理的措施，但客观上仍不能阻止这一情况的发生。（三）不可克服性。即合同当事人在事件发生后即使已尽到最大的努力仍不能克服事件造成的损害结果，使合同得以履行。（四）客观性。即不可抗力属于外在于人的行为的客观情况。

7、余延满、马俊驹《民法原论》法律出版社，2010年第四版第633页根据司法实践及学界通说，不可抗力事件的范围主要由两部分构成：一是由自然原因引起的自然现象，如：火灾、旱灾、地震、风灾、大雪、山崩、海啸等；二是由社会原因引起的社会现象，如：战争、动乱、政府干预、罢工、禁运、市场行情等。一般来说，把自然现象及战争、严重的动乱看成不可抗力事件是公认的，而对上述事件以外的人为障碍，如政府干预、不颁发许可证、罢工、市场行情的剧烈波动，以及政府禁令、禁运及政府行为等归入不可抗力事件目前在司法界上存在较大引起争议。（2）情势变更的概念及构

8、成要件根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条的规定，所谓“情势变更”是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。情势变更的构成要件主要有：（一）具有情势变更的客观事实。具体判断是否构成情势变更应以是否导致法