从一起建设合同纠纷案看无效合同的认定

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1、从一起建设合同纠纷案看无效合同的认定案情：2010年7月6日原告昊磊建筑第一分公司与被告东南房地产公司签订了《安装工程合同》，合同约定：被告将其投资建设的全椒县十字镇龙腾三江小区建设项目内20幢楼的安装工程约6万平方米承包给原告建设，开工日期为2010年8月8日；原告缴纳质量、安全及信誉保证金10万元；如项目九月底不能开工，被告退还保证金10万元，合同继续有效，如工程不实，或转他人做，被告补偿原告损失费20万元。合同由被告许某某签字并加盖被告东南房地产公司公章。合同签订当日，被告许某某即收到原告交付的保证金10万元，并出具

2、收据交原告收存，“今收昊磊建筑第一分公司交全椒“龙腾三江”工程保证金壹拾万元整，如工程转让他人或不给原告承建，我公司原（愿）加倍偿还保证金20万元整”。收据由许某某签字，加盖东南房地产公司财务专用章。另查明，被告东南房地产公司2010年8月13日收到全椒县十字镇人民政府“龙腾三江小区”工程招标投标中标通知书，2010年8月17日东南房地产公司向全椒县招标管理局汇80万元保证金。但因种种原因，2000万元保证金在2010年8月24日未如期到位，被告东南房地产公司放弃了该工程。80万元保证金也退还东南房地产公司。后“龙腾三江”

3、工程重新招标，于2010年10月25日由安徽长青建设集团有限公司中标，现该项工程已由安徽长青建设集团有限公司建设。2010年9月底，被告许某某将10万元保证金退还原告。现原告起诉请求判令被告东南房地产公司赔偿原告违约损失费10万元；判令被告许某某承担连带赔偿责任。裁决：依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件的暂行意见》第10条和《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第（三）项之规定，判决驳回原告安徽昊磊建筑工程有限公司第一分

4、公司的诉讼请求。评析：司法实践中，导致建设工程合同无效的原因主要集中在以合法形式掩盖非法目的和违反法律、行政法规的强制性规定两方面，根据建设工程合同自身的特点和在实践中的应用，无效的建设工程合同主要有以下五种：一、未取得资质、超越资质等级或者借用他人资质签订的建筑工程施工合同。我国《建筑法》第十三条规定：“从事建筑活动的建筑施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位，按照其拥有的注册资本、专业技术人员、技术装备和已完成的建筑工程业绩等资质条件，划分为不同的资质等级，经资质审查合格，取得相应等级的资质证书后，方可在其资质等级

5、许可的范围内从事建筑活动”。该法条明确禁止没有资质或低于最低级别资质要求订立建设工程合同。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第1、2款“承包人未取得建筑施工企业资质或超越资质等级的，没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的”，应当根据合同法第五十二条第五项的规定，认定无效。应认定无效”。可见，国家对承包人的主体资格进行了严格的限制。因此，不具备相应资质的法人签订的建设工程合同因主体不合格而无效。二、未依法进行招投标所订立的建设工程合同。《招标投标法》第3条规定“在中华人民共和

6、国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标。”最高院《解释》第一条第3款规定“建设工程必须进行招标而未招标或中标无效的”，应当根据合同法第五十二条第五项的规定认定合同无效。在实践中，具体表现为以下几种情形：第一、应当招标的工程而未招标的；第二、当事人泄露标底的；第三、投标人串通作弊、哄抬标价，致使定标困难或无法定标的；第四、招标人与个别投标人恶意串通，内定投标人等。以这些形式签订的建设工程合同均属于无效合同。三、违反国家计划的建设工程合同。我国《合同法》

7、第273条规定“国家重点建设工程合同，应当按照国家规定的程序和国家批准的投资计划、可行性研究报告等文件订立” 。原建设部《工程建设项目报建管理办法》第9条规定“凡未报建的工程建设项目，不得办理招标投标手续和发放施工许可证，设计、施工单位不得承接该工程的设计和施工任务”。凡是没有列入国家和地方政府基本建设计划的，或应依法报批而未批准的建设工程，由于工程项目的建设本身不合法，即合同标的物不合法，当事人签订的合同亦因没有法律依据而归于无效。四、违法分包、转包的建设工程合同。《合同法》第272条规定“发包人不得将应当由一个承包人完

8、成的建设工程肢解成若干部分给几个承包人”、“承包人不得将其承包的全部建设工程转包给第三人，或将其承包的全部建设工程肢解后以分包的名义分别转包给第三人。禁止承包人将工程分包给不具备相应资质条件的单位。建设工程主体结构施工必须由承包人自行完成”。因此违反以上禁止分包、转包规定所订立的建设施工合同是无效合同。