天津市新华路商业物业项目营销策划概要

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1、新华路商业物业项目营销策划概要策划人：刘德良整体策划分析流程消费品零售总额每年以两位数增长。中高档消费兴起，消费向高端发展趋势较快，国际高端品牌快速进入。中高档餐饮娱乐快速发展，质量和数量提升。高端外资百货品牌纷纷加快进入天津。商业物业投资巨大，物业供应量增长很快。商业物业租金水平持续增长。区域商业市场兴起，商业客流分散。规划中商业供应量巨大，2008年后供求关系将可能发生反转。2006年天津市城市居民人均可支配收入达到14283元，2007年16357元。2004年社会消费品零售总额将达到1050亿元，增幅14%以上，其增长速度在全国居第二位。2005年，天津市

2、社会消费品零售总额1190.06亿元，比上年的1052.70亿元增长13.10％。其中，城市消费品零售额1112.95亿元。2007年，天津零售额年增长率达到18.2％，创历史新高，首次超过天津一直较高的GDP增长率。5000平方米以上的大型商业设施达220个，总建筑面积562万平方米，单店年销亿元以上的卖场已达29个。2008年上半年，天津社会消费品零售总额实现974.82亿元，同比增长24.7%，增幅同比提高9个百分点，高于全国平均水平3.3个百分点，增速在各省、自治区及直辖市居首位。到2010年，天津市预计社会消费品零售额2200亿元，年均增长13%。《中国

3、宏观经济预测与分析——２００８年秋季报告》预测，２００９年社会消费品零售总额增速将下降至１５．７２％，居民消费总额增速也将下降至７．７８％。２００８年下半年社会消费品零售总额增速将逐季下滑，尤其是第四季度会有明显下降。2008年上半年，高档服饰类销售畅旺，服装类商品零售39.2亿元，增长25%；休闲、娱乐享受型消费市场活跃。体育娱乐用品增长55%。金银珠宝类增长41.8%。化妆品类增长20.6%。鞋包销售增长十分强劲。2007年，天津市商业总体供应量为1,200万平方米，中、高端大型百货业占14%，购物中心占13%。“十一五”期间，商业设施投资总额将达900亿元，

4、年均增长20%，人均商业面积将由0.9平方米提高到1.2平方米以上。在2004-2005年间，中心城区商业物业市场约350万平方米建筑面积的各类大型商业面积竣工，五大商圈及商业区域的商业供应量为180万平方米左右。天津市未来将出现数量较多的大型购物设施和主题购物街，面积多在10-30万平方米之间。海河沿线及地铁上盖商业群落、水上商圈、卫国道商圈、梅江商圈、大沽南路商圈、友谊路等新兴商圈兴起，区域化商圈日益重要。2008年本市将有很多大型综合商业项目正式面市或亮相，如河西区将重点建设罗马商务中心、天津湾中环广场、国贸广场、富力中心、永泰华商大厦、平诚大厦、富裕广场三

5、期、晶采世纪广场、渤海明珠、欧加华国贸中心大厦、世贸大厦等项目，总建筑面积超过百万平方米。香港第三大房地产商恒隆集团，投资20亿元在和平滨河商业圈兴建恒隆广场。香港第二大房地产商新世界集团投资4亿元启动建设解放广场项目；香港嘉里集团在南站金融商务区投资40亿元建设50万平方米大型商贸设施项目。新加坡仁恒集团投资40亿元开发仁恒海河广场。在海河沿岸将建设8大商业设施、10大星级酒店、20大高档写字楼、15片高级公寓住宅区，以此形成大型商贸设施带，进而实现海河服务型经济带。和记黄埔一期11万平方米的商业项目。2008年商业地产自持的比率占到了70%，这一比例比去年增加

6、了近20%-30%左右。2003年以来，天津市平均每年新增商业面积75万平方米，平均年增长率约10%，略低于GDP和社会商品零售总额的增幅。2003年—2006年天津市商业用房总供应量和历年新增供应量呈现上升趋势比较明显，到2006年底商业用房总供应量达到411.3万平方米。2007年商业用房新增供应量有放缓的趋势，2007年第三季度新增供应量达到277.4万平方米。由于2007年、2008年集中入市商业项目较多，供大于求的结构特征将进一步显露出来，市场竞争将更加激烈，优胜劣汰的局面凸现，预计08年商业用房的空置率将的所上涨。2007年—2009年，天津商用房供应

7、总量预计将达到330余万平方米，呈现稳步增长态势。南京路、小白楼等五大商圈及商业区域的商业供应量为180万平方米左右。2007年一季度，天津市拥有大型超市已经达到50家，其中2006年新开超市为3家，为5年来开店数量最少的一年。天津超市已度过了扩张期，步入市场整合阶段。商业用房的需求有所提升。从2006年开始，天津市商业用房的新增供应量有所下降，但是整体需求量相比2005年小有增幅，从2006年到2007年一季度本市新面市及开工的商业地产项目中，大型商业项目采取了整体出售、长期持有或先持有、后销售的方式，社区商铺也加大了自己持有铺面的比例，经营模式多以租赁为主或租

8、售各半的方