嘉定天际蓝桥苑商业项目研究报告

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1、天际蓝桥苑商业项目初步研究报告同策专业策划·代理·营销TospurResearch上海同策房产咨询有限公司2006年8月11日宏观及竞争市场分析03商业定位分析35产品研究43服务团队66目录第一部分宏观及竞争市场分析区域规划与发展基地环境调查分析竞争市场研究■项目区位：西接安亭镇上海国际汽车城，北沿旅游胜地南翔，东与普陀区交接，南连虹桥临空经济园■距离外环线：1km■距离人民广场：15km■距离虹桥机场：8分钟车程■过境交通：沪宁高速公路、沪宁铁路、沪杭铁路、312国道、外环线、苏州河及规划建设中的嘉金高速公路上海

2、西北角具有较高品位的商业贸易中心——嘉定新城。未来嘉定区重点发展的居住版块——江桥镇。项目周边居住区示意图江桥一村居民小区江桥二村居民小区构成：市区动迁户工业园区的引进人才分布：70％来自普陀30％来自静安、长宁总量：现有户籍人口6.5万人、外来人口6万人远期期望吸引5万人常住人口分析来自苏浙或长三角腹地的商人约5—6万人次/每天。曹安路流动人口项目周边商业示意图类型明细银行建设银行、农业银行超市华联超市、农工商超市餐饮迪欧咖啡、肯德基、丰裕生煎其他面包店、早点铺、五金机电、KTV、烟杂店等曹安路口，和居民日常生活息

3、息相关的商业形态比较集中类型明细餐饮白玉兰小吃、邻家湘菜馆、重庆烧鸡公、雨润熟食店、东北饺子王、汐止馅饼粥等美容美发思美理发、海婷美发厅其他中国移动、来伊份、文化用品店、老庙黄金、五金电器、干洗店、东方眼镜店、房产中介江桥镇上知名的饮食一条街，长约150米左右，集中了20余家餐饮店华江路曹安路，以普通住宅底铺为主江桥二村商业街，农民安置户自有私房二层街面为主商铺类型江桥二村商业街在1.66-2.2元/天/平米之间，随商铺面积的增大而上升。租金水平曹安路商业类型明细专业市场上海轻纺市场、东方汽配城、江桥批发市场大型卖场

4、好美家、红星·美凯龙、百安居、易初莲花、永乐、国美电器餐饮同君福、金半岛（KTV）、唐潮沿曹安路商圈分布有多家专业市场及各类大型卖场，但规模餐饮及娱乐设施缺乏。大型室内市场为主住宅区沿街底铺零星散落商铺类型东方汽配城：1楼4-6元/天/平米上海轻纺市场：1楼5-8元/天/平米，上限10元/天/平米租金水平基地周边基本生活配套设施比较齐全。同时该板块距离曹安商圈比较接近，且交通便利，生活便利性较为突出。区域内比较缺乏具有一定档次的餐饮、娱乐等设施。结论优势本案位于新兴住宅区域江桥镇，是嘉定区未来重点发展居住区域之一；国

5、道及外环线，交通条件理想，立体交通系统大大增强区域对外辐射能力；传统居住区域，生活氛围浓厚，人气旺盛；现有商业档次较低，周边同类项目不多，区域内部竞争不强；曹安商圈快速成长将对本案产生强有力支撑。劣势区域内现有住宅小区档次较差，区域购买力不强；临近竞案嘉莲华体量过大，形成很大威胁；地处城市快速干道，对人流、车流的吸引和保持力不强；本案商业为居住配套项目，容易对居住生活产生不利影响。项目优劣势分析项目占地约5万平方米，总建筑面积逾15万平方米。定位于集现货批发、品牌展示、贸易办公、电子商务、会展服务、现代物流等众多现代

6、化商贸功能。个案分析：曹安国际商城上海国际鞋城是一个集批发、休闲、娱乐、办公、酒店功能为一体的综合性的地区综合性中心。上海国际鞋城A块:以“主题玩具城”概念的大型物流商贸B块:百货、餐饮等商业项目C块:国际商务办公LOFT、中小企业基地重点竞案分析商业项目服务区域将辐射整个江桥镇新镇老镇。处于曹安商贸区的规划区范围内。定位规划嘉莲华国际商业广场首先启动中部B地块，主体由3部分组成，东侧为3层商场、西侧为酒店，中部由1层商业相连。首先引进了知名卖场“沃尔玛购物广场”，分布在西侧商场的2~3层。即将出售的商业用房一层商铺

7、，一层商铺采用两种经营模式：一是业主自己经营二是售后回租其中，西侧的商场底层除外圈由各商家自营外，其余商铺均采取统一经营；中部的一层商业用房全部由业主自己经营。首期B地块产品单层商铺，约40套，单套面积60-150平方米。主力面积：80—100平方米面宽：8.4米进深：7.8－11米层高：5.1米得房率：92％价格区间：30000—45000元/平方米首期B地块业态单层商铺：业态基本锁定为小型餐饮、女性服饰、美容美发、便利店等沃尔玛底层：业态基本锁定为美食广场、品牌店、男女服饰、化妆品、家居用品等观点：项目整体定位看

8、，嘉莲华商业广场属于曹安商贸区内的四个主力项目之一B地块商业规划看，嘉莲华商业广场的商业辐射范围覆盖整个江桥地区从B地块商业业态分布看，基本围绕主力店沃尔玛超市而展开，以小型餐饮购物为主国外社区商业发展概况社区商业功能商业业态构成周边小型商铺分析大卖场影响力案例分析“大卖场商圈”分析专题传统沃尔玛周边商业特点分布于大型主力店周围100米半径内·