合富-云南昆钢地产经开区项目提案

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1、谨呈：云南昆钢房地产开发有限公司成就企业名片，实现项目价值——昆钢地产经开区项目提案二零零七年八月汇报思路导图经济背景城市规划地块解析细分市场初步分析项目界定问题界定项目发展战略初步建议项目定位初步构思规划开发模式初步建议项目区位条件——距离主城17公里左右，目前属远郊范围，片区对外交通联系较好位于经济技术开发区与呈贡新城交接地带,是昆明未来规划中东城与北城的核心枢纽位置;项目南临新昆石高速、北临老石安高速、西临呈贡新城至新机场规划道路（呈黄路），从项目出发可以迅速切入昆明市、呈贡的各个区域。交通十分便利。春城湖畔高尔

2、夫渡假村呈黄公路新昆石高速公路矿场乡村高尔夫俱乐部西亚山庄岭东紫郡南洋国际学校老石安公路黄土坡村周边发展现状楼盘西亚山庄、岭东紫郡、世林国际别墅休闲娱乐配套乡村高尔夫球场教育配套南洋国际学校原有村落东面的黄土坡村乡村高尔夫俱乐部被破坏的山体别墅项目◆生活配套、公共交通设施缺乏，有休闲资源，但存在一定距离外部景观现状东面山脉保护良好东南面和南面果林北面山脉由于开采石矿，绿化植被已经被基本破坏西面较平坦，农田为主优质外部景观区域劣质外部景观区域普通外部景观区域普通外部景观区域劣质外部景观区域优质外部景观区域◆有一定山景资源，

3、但在全昆明范围看，资源价值不突出内部地形现状——缓坡谷地，有一定景观资源高差最大高差约40米缓坡山谷地形东、南、北向西侧内部凹陷，的缓坡山谷地形植被现状果林、灌木为主，生长良好A1A2A1B1B2A2B1B2国防通讯项目规划条件占地面积约为656.47亩容积率小于1.6◆规模中等，中等开发强度宏观经济持续良性增长，推动昆明房地产发展昆明经济连续5年持续快速发展，给昆明的房地产发展带来强大动力，同时也给项目带来，良好的宏观发展机遇；数据来源：昆明市统计局项目所在东城区为城市发展主要方向，未来有较好的产业前景北城东城南城西城

4、北城（主城）:金融服务业、面向东南亚和南亚的商务贸易、教育、以信息业为主的高新技术产业等；东城:面向东南亚和南亚的商务贸易、教育产业、以加工业为主的新兴工业、现代物流产业等；南城:旅游业，包括观光度假和体育休闲产业等；西城:高技术、高附加值、低能耗、低污染新兴工业；滇池周边其它地区:旅游业、城郊生态农业。项目位于未来昆明主城区与呈贡新城、空港新城的核心枢纽位置，区位产业发展潜力巨大；空港新城地块因子分析——地块自身资源的匹配度及本项目自身档次的限定因子分析顶端豪宅高端产品中高档产品中档产品中低档产品对外部景观资源要求稀缺

5、资源较好的资源无弱势资源一般无环境噪音干扰适应性弱较弱较弱较强强对公共交通的依赖弱较弱较弱较强强对场地规模的要求较大规模较大规模较大规模一般基本无要求容积率、覆盖率要求低覆盖率低覆盖率较低覆盖率一般基本无要求景观配套体系要求出类拔萃出类拨萃较高一般基本配套对成本价格的适应性强强较强控制成本较低成本对销售价格的限制市场制高点较高价格较高价格一般低价格分析小结：对外交通联系较好，但区域不成熟，基础配套缺乏；有一定的山景资源和休闲资源；远期有产业前景；目前不具备第一居所条件的中等开发强度的住宅项目地块匹配情况√√项目界定属性诠

6、释区位属性远郊陌生区离昆明主城17公里左右，目前交通距离和心理距离较远周边生活配套缺乏有产业前景，但目前未成气候周边房地产项目少，以低密度别墅盘为主城市发展方向处于昆明城市扩展方向该方向非近期热点区域项目属性交通通达性好一定山景资源有一定休闲资源中等规模、中等开发强度距新机场方向近，对外交通联系较好地块高差带来一定山景景观资源有高尔夫等休闲资源，但存在距离那么，第二居所的市场如何？重点分析别墅市场◆远郊陌生区项目，交通通达性较好，但区域不成熟，生活配套缺乏；有一定的山景资源和休闲资源；远期有产业前景；目前不具备第一居所条

7、件的住宅项目经济背景城市规划地块解析细分市场市场初步分析项目界定问题界定项目发展战略初步建议项目定位初步构思规划开发模式初步建议汇报思路导图◆别墅用地政策趋紧，昆明别墅市场呈现价格走高、成交畅旺的良好态势2006年国家第一次禁止别墅土地审批以后，昆明别墅类物业，价格一路走高，同时在成交量方面也是呈现出火爆局面；前期存量别墅在06年被大量消化。2007年4月国土资源部下达了全国土地利用计划，根据这一计划，今年新增建设占用农用地与耕地数量同去年持平，继续禁止别墅类、高尔夫球场、党政机关和国有企事业单位新建培训中心等项目用地。

8、2006年5月国土资源部《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》通知要求：中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。太平板块滇池板块金殿板块果林板块市场格局最新的板块也是后续竞争最为激烈的板块；均价7750元/m2近3年供货量：109套代表楼盘：西山别墅高端楼盘和超大型楼盘居多的板块，