中地行-2012年长沙卢浮原著中央政务区项目营销提案-114p-销售推广方案

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1、卢浮原著营销提案2012年4月三大营销战略目标实现快速销售、资金快速回笼。实现投资利润的最大化。实现中国水电地产品牌进入地产开发第一方阵。高溢价短周期强品牌实现美好的愿景面临怎样的挑战？大势：2011，政策主导市场深度博弈！2011年调控政策呈常态化，涉及空前广泛，从打压投资转化为全面压制，政策主导下房地产市场深度博弈。深度博弈限制房贷控制交易打压投资放大供应预判：2012，多重压力下的平衡！政府民生与增长双保的权衡、乱象环生与稳定大局的矛盾、调控的“双刃剑”作用……2012年将“稳中求进”，政策适度放松，但突破尺度不大开发商大势持

2、续低迷下开发商资金流受限，利润率下降，开发商面临价量间的艰难选择，保量将成主导性方向消费者刚需及改善型需求长期压抑，防止市场过度下滑与报复性反弹前提下，消费者入市更趋理性供应：在长沙，别墅并不稀缺！据中地行统计，在售及潜在别墅项目后续供应超过350万平米；大南城板块别墅后续供应量超过50万平米；长沙别墅未售及潜在供应量巨大，将在未来3年内成为市场竞争主力。项目个数后续别墅货量预估（万㎡）在售项目30230.4待售项目10132.2未知项目————销售：别墅月均销售个位数！2012年以来，长沙别墅市场总销售量不足10万平米，平均每个别

3、墅项目每月仅消化不足5套；从中地行市场监控看，暮云板块典型别墅项目每周零成交情况较为普遍。9000-11000联排：11000小高：5500价格：严冬太长，焚衣取暖项目名称价格情况促销措施中铁水映加州联排8000-900088折优惠，降价幅度超过1000元碧桂园山水桃园独栋6800老带新双方免5年物管费，促销优惠1000元高鑫天麓洋房7000-8000买房送宝马美洲故事独栋17000特定户型直减20-30万橘郡小独栋13000-15000开发商垫付两成首付持续销售不畅导致营销思路的改变，高端项目以这种名目实施促销。美洲故事价格走势及

4、销售套数（单位：元/平米）红墅湾价格走势及销售套数（单位：元/平米）美洲故事的价格徘徊在17000元/平米左右，根据面积大小和产品的不同总价上的差异较大红树湾依靠着武广片区的区位优势和较低的价格占领市场，但其别墅的品质没有凸显各项目遵循着低开高走的价格策略，随着楼市调控寒冬期的到来，高端住宅项目不得不放低姿态，采取促销或新货低价的形式换量。销售153套销售44销售56套销售148套销售53套销售34套别墅太多、销量太低、价格太冷美好愿景似乎是不可能完成的任务唯有超越市场竞争，创造真正的稀缺价值方能掌握制胜权【典型个案】格兰小镇【典型

5、个案】格兰小镇长沙首个苏格兰风情高档社区，低密度物业占70%，占领高端市场开发商湖南中润城镇置业有限公司项目位置万家丽路（火星大道）与芙蓉南路的交汇处技术指标占地:500亩，总建面:51万㎡，容积率:1.5，绿化率:50%，总套数:3928套产品类型独栋、双拼、联排、洋房、小高层户型面积联排：202—210平米；洋房：220平米；独栋：560-870平米价格及销售情况洋房：6500元/平米；联排：9000—12000元/平米；独栋：15000元/平米配套周边配套，高档会所、16000平方米湖泊、幼儿园和小学缓山叠水的苏格兰，你没见过

6、吧【典型个案】格兰小镇推广主题：苏格兰叠水缓山别墅项目优势：风情、地段、配套核心卖点：苏格兰风情【典型个案】龙湾国际社区千亩低密度大盘，小高层占比高，以完善的配套雄踞暮云开发商五矿建设（湖南）嘉和日盛房地产开发有限公司项目位置芙蓉南路与万家丽路交汇处技术指标占地:1000亩，总建面:114万㎡，容积率:1.8，绿化率:42%，总套数:11090套产品类型独栋、双拼、联排、洋房（苏格兰风情）、小高层（法式）户型面积独栋400-610㎡、双拼250-400㎡、联排180-250㎡、洋房140-205㎡、小高层87-165㎡价格及销售情况

7、独栋：19000元/平米；双拼：15000元/平米；联排：11000元/平米配套投资兴建小学、医疗、幼儿园等公建，商务、休闲、健身等主题服务中心和其它社区配套商业13【典型个案】龙湾国际社区国际的，世界的，就是最好的推广主题：大城中心·世界级山湖别墅项目优势：规模、配套、景观核心卖点：异域风情、山水景观开发商湖南橘郡城镇置业有限公司项目位置芙蓉南路与万家丽路交汇处东南角技术指标占地:480亩，总建面:38万㎡，容积率:1.36，绿化率:48%产品类型独栋、双拼、联排、洋房、高层（一期西班牙风格，二期南加州风格，三期公寓）户型面积独栋

8、239-539㎡，双拼199-399㎡，联排210-285，洋房130-180㎡价格及销售情况别墅：13000-15000元/平米配套幼儿园、步行购物街、旅馆、会所小独栋别墅主导型低密度社区15【典型个案】橘郡推广主题：西班牙山地小镇