中原连云港800亩造城项目策划案

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1、宋跳项目策划案连云港锋尚凯捷利置业有限公司上海中原郊区成片土地开发所产生的规模经济效应催生了大盘，但大盘开发到一定规模，由于对公共配套、商业设施、物业管理和公共安全等社区要素的必然要求，就使得开发商无可避免地执行了政府的职能但是以商业利润为主导的企业行为与以财政税收为主导的政府行为，有着本质的不同，其主要表现为有些开发商理念往往都是停留在产品力层面，择取其所需要的开发资源引言几千年的中国传统居住方式主要是以家庭为单位的居住方式，缺少私秘空间。当市场经济突然来到，人们之间的关系急剧的走向另一个极端，即完全隐私。邻里之间互不认识，不

2、打招呼，人们自己隔离了自己但它并不是终极的生存状态。因为如果没有了邻里的守望，没有了公共空间的生活，人是孤独的，而且加大了生活的成本人最合适的状态应是既尊重隐私，又有公共空间、社交生活。还有一些半公共的自娱自乐的活动，以居民参与、居民共建为前提引言思路决定出路市场要素市场定位项目背景概述外部条件地块要素开发商要素产品定位营销推广一切从地块出发N371.4亩298.95亩82.8亩旺旺310亩千叶429亩淮工东港学院化工公司地块先天不足，决定我们……非高端产品！规模优势、集中开盘、亦敌亦友！后天魅力型定位主题！外向型个性！有形价值

3、缺乏，充分发挥无形价值和附加值！配套功能需要自给自足！思考的延续……地块策略思考发展前景整体市场客群分析宏观背景项目定位营销策略地块思考阅读·连云港Readinglianyun’g名胜古迹花果山、明朝鼓楼、东海第一温泉……传世瑰宝吴承恩的《西游记》、李汝珍的《镜花缘》人杰地灵之邦孔子、秦始皇、陶渊明、李白、苏东坡、石曼卿、沈括、李清照、吴敬梓、林则徐、朱自清等诸多遗迹。连云港历史人文连云港秦设朐县，唐建海洲，素有“东海名郡”之美誉发展前景整体市场客群分析宏观背景项目定位营销策略地块思考连云港·地位Lianyun’gstatus新

4、亚欧大陆桥东桥头堡、国家首批沿海开放城市、全国十大海港城市、中国优秀旅游城市在2004年底，GDP总值达到416.36亿元，同比去年增长了13.9％，创历史新高，增长比例排全省第七，但其总值排名十二，位居倒数第二名。连云港市2004年城镇居民的可支配收入达到8872元，排名全省第九，低于全省平均水平10482元，同比上年增长14％，增幅排名第七城镇固定资产增长幅度缓慢，增幅排末位，投资总值也只是全省倒数第三发展前景整体市场客群分析宏观背景项目定位营销策略地块思考连云港·发展Lianyun’GADVANCE江苏省未来经济增长极：承

5、托城市未来希望的滨海新城支撑城市经济腾飞的产业基地带动区域经济发展的枢纽大港发展前景整体市场客群分析宏观背景项目定位营销策略地块思考连云港·发展Lianyun’GADVANCE整体空间结构:“一体两翼、组团递进、三极拉动、重点突破”●一体：围绕北固山形成城市功能主体●两翼：柘汪、海头、灌河口●三极：新海城、滨海新城、赣榆县城●重点突破：建设滨海新城发展前景整体市场客群分析宏观背景项目定位营销策略地块思考连云港·发展Lianyun’GADVANCE向东开发桥头堡新海城新增长极城市的精英领地未来的宜居新城新医药产业基地高新技术产业区

6、宋跳项目临港产业区出口加工区发展前景整体市场客群分析宏观背景项目定位营销策略地块思考连云港房地产市场概况2003年6月，央行121号文件——《关于进一步加强房地产信贷业务的通知》2004年4月，国家开始宏观调控；房地产开发自有资金比率提高到35％。2004年8月，国土资源部发文要求所有经营性土地必须招拍挂。2004年10月，中国人民银行决定上调金融机构存贷款基准利率。2005年起，中央长达九年的积极财政政策转为稳健的财政政策……2005年3月，央行调整个人住房贷款政策，3月国务院颁布国八条，5月七部委颁布铁八条，6月江苏颁布省八

7、条……楼市急涨转停炒房客基本灭绝，投资客减少，市场房产价格暴涨现象已不复存在发展前景整体市场客群分析宏观背景项目定位营销策略地块思考2002年——“建筑年”2003年——“环境年”2004年——“大盘年”2005年——“概念年”连云港房地产市场概况房地产市场渐趋理性，理性的购房客群将更注重房产的性价比以及开发商的品牌和信誉，在现实说服力还没有到来前，房地产市场已经进入了概念时代。发展前景整体市场客群分析宏观背景项目定位营销策略地块思考连云港房地产指标分析供需关系：目前供需基本平衡、需求略大于供应的发展阶段价格关系：价格已趋平稳，

8、上涨空间不足；·土地供应呈几何数增长·开发区短期将供应空缺·开发区长期将供大于求发展前景整体市场客群分析宏观背景项目定位营销策略地块思考整体市场供应情况分析表（源于实地市场调研）国中观点：近半年内的房产市场仍然集中在新浦市区内半年至一年半内，房产市场重心将向开发