《案例实务讲》PPT课件

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1、房屋登记实务一、房屋登记基本知识1、《房屋登记办法》的目的：规范登记行为，维护交易安全，保障当事人的权益。注：目的里没有加强城市房屋权属管理。2、《房屋登记办法》的立法依据：《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律和行政法规。注：适用范围不仅包括城市国有土地上的房屋登记，还包括集体建设用地上的房屋登记。3、登记的概念：登记机构是行政机关，登记应属于一种行政行为，该行为应仅属于“将登记事项记载于登记簿”。注：登记机构不具有确权的职责，并非一种行政确权

2、或确认，也非一种行政许可。4、房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。注：房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。二、登记相关规定1、登记程序办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。例题：房屋登记办法规定的办理房屋登记的必经程序有（ADE）。A、申请B、核准C、公告D、记载登记簿E、发证注：核准已不是登记的规范用语，而公告是国

3、有土地上房屋登记的选择程序，集体土地上的房屋初始登记则必须经过公告。2、基本单元房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分

4、为基本单元进行登记。例题：房屋的基本单元包括（）。A、幢B、层C、套D、一套房屋中的一间E、宗3、申请方式申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：（一）因合法建造房屋取得房屋权利；（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；（四）有本办法所列变更登记情形之一；（五）房屋灭失；（六）权利人放弃房屋权利；（七）法律、法规规定的其他情形。注：除单方申请登记情形外，登记均应

5、由双方共同申请。对于依法院判决进行登记要区分其为确认之诉还是给付之诉。例题申请人可以单方申请办理登记的情形有（）。A、继承房屋B、仲裁委员会发生法律效力的文书C、抵押权担保的债权范围发生变化D、新建房屋E、登记簿记载有误4、共有房屋的登记问题共有房屋，应当由共有人共同申请登记。【案例】2011年10月李某与甲公司签订了购房合同，以12万元购买住房一套。2011年11月李某在付清房款后，甲公司按合同约定交付了房屋。2012年1月李某与谢某办理了结婚登记，12月李某领取了该房屋的所有权证。2012年2月李某与谢

6、某因感情不合，诉至法院请求离婚。双方对房屋是否为夫妻共有财产发生争议。谢某认为，该房屋所有权证是在双方婚后取得，因此该房属夫妻共有财产，在离婚时应按共有财产进行分割。李某认为，该房买卖合同是在婚前签订，房价款是其个人在婚前付清，房屋是在婚前入住，谢某在购房时未出资，房屋所有权证被迟延颁发是登记机关造成的，且双方未对房屋的所有权进行特别约定，故该房屋应属李某个人的婚前财产。法院经审理认为，该房屋属李某的婚前财产。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第十九条规定：“婚姻法第十八

7、条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共有财产。但当事人另有约定的除外。”最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第十九条规定：“由一方婚前承租、婚后用共有财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共有财产。”最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第十条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定

8、不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。1、婚姻存续期间，已登记为夫妻共有的房屋，又申请改为单方所有，应该如何办理登记？转移登记2、婚姻存续期间，实际为夫妻共有的房屋，而仅以一方名义办理了登记，后又申请登记簿上登记为双方所有，登记机