《房地产定价》PPT课件

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1、第五章房地产定价第一节房地产价格分析一、房地产商品的价格构成（一）房地产成本房地产成本是房地产价格的主要组成部分，商品房的成本由六项费用组成1、土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费等。2、前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。3、基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。4、房屋建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。

2、5、配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。6、开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等。（二）销售费用销售费用是指销售开发完成后的房地产所需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。（三）税金包括营业税、城市维护建设费、教育附加费（四）贷款利息（五）投资利润二、房地产价格的影响因素1.成本因素成本是楼盘定价的下限2.供求因素需求是楼盘定价的上限3.竞争因素

3、产品的差异性越大（建筑风格、景观、户型等），则垄断性越强，竞争力也越强，反之，产品同质性越大，则被替代性越强，竞争力也越弱。三、房地产产品的定价目标1.以获取利润最大化为目标2.以提高市场占有率为目标案例：北京城建集团开发的北京望京小区其定价目标就是提高市场占有率。由于该小区超大规模的综合开发(入住30万人口，建筑面积800万平方米)，可摊薄基础设施、公共配套等成本，降低单位开发成本，扩大市场占有率，从而增加企业利润。3.以保持市场价格稳定为目标例如新鸿基地产在香港市场上采取的就是稳定高价策略，其优质高档物业的定位也逐渐为市场所认同4.以维持企业生存为目标2008年万科总裁郁亮表示，万科本轮

4、降价是顺应市场，保证成交量。郁亮强调一个成交量低迷的市场，不是一个健康的市场，必须要让它活跃起来。从现阶段看，万科把生存放在第一位。第二节房地产定价方法一、成本导向定价法1.成本加成定价法单位产品价格=单位产品成本×（1+加成率）如某房地产企业开发某一楼盘，开发成本为1800元/㎡，加成率为20%,则该楼盘售价为：1800×（1+20%）元/㎡=2160元/㎡案例：房地产的成本利润率到底有多高？广州龙光项目总建筑面积约28万平方米，以10%造别墅计，别墅建筑面积2.8万平方米，即便以单价1.5万元/平方米计，可回款4.2亿元。除去1300元/平方米的地价，即便建设成本高达3000元/平方米，

5、销售利润率也能达到70%以上、成本利润率则超过240%。如果加上限价房部分，该项目回款总值可超过14亿元，平均销售利润率至少在33%以上。2.目标收益定价法它是在项目投资总额的基础上，按照目标收益率的高低计算售价。其计算步骤为：（1）确定目标收益率（2）确定目标利润目标利润=总投资额×目标收益率（3）计算售价单位产品价格=（总投资+目标利润）/预计销量如某房地产企业开发某一楼盘，总开发成本为1.5亿元，投资回收期为4年，预计销售20万平方米，问该小区的平均售价为多少？解：目标投资利润率=1/4×100%=25%目标利润=15000万元×25%=3750万元，每平方米价格=（总成本+目标利润）

6、/预计销量=（15000万元+3750万元）/20万平方米=9375元/平方米3.盈亏平衡点定价法是一种以企业总成本与总收入保持平衡为依据来确定价格的方法。销量×价格=固定成本+单位变动成本×销量价格=固定成本/销量+单位变动成本例如某房地产企业开发某楼盘，固定成本30000万元，预计销量35万平方米，产品的单位变动成本为2000元/㎡，则该产品的盈亏平衡点价格=30000万元/35万㎡+2000元/㎡=2857（元）二、竞争导向定价法1.随行就市定价法即企业按照市场同类产品价格水平来定价的定价方法。适合于：垄断竞争市场、完全竞争市场、供不应求的市场例如2005年以前，房地产行业的确是暴利，

7、盖个房子就能卖出去，房价跟着市场走就是了。2.竞争价格定价法即根据本企业产品的实际情况及与竞争对手的差异状况来确定价格。（1）产品本身无突出特点，价格战成为首选案例1：2001年凤凰城和国展家园在北京三环的竞争堪称经典。凤凰于国展家园机会同时开盘，面对同样一批客户，且大户型定位比较一致而形成了明显的竞争，2000年下半年，国展家园以上万元的单价率先开盘，凤凰城并未动作，稍后凤凰城开出了令人吃惊的低价，内部认购