恒发地产顾问-2010年建发房产美地项目前期策划方案

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1、建发●美地项目前期策划方案谨呈:建发房产为项目的开发提供一种思路为项目指引一个运营方向为冰冷的建筑注入一股灵魂为消费者明示一种生活方式为土地日益稀缺的长沙中心板块创造另一种需求【本案主旨】【汇报纲要】前期市场分析项目分析项目定位初步建议服务团队成员构成及主要业绩介绍服务内容及工作组织模式2008年长沙房市两极分化严重2007年各大地产商纷纷攻城掠地、南征北战，不断拍出天价地块，市内土地存量日渐减少！2008年长沙城郊楼盘面临降价与滞销，而市中心优良质素的高端物业日益稀缺，房地产销售增速明显，市场销售依然火爆，价格依然在增长。城郊楼市大量滞销！中心楼市依然火爆

2、！我司认为：在楼市淡季到来的买方市场，谁占有最核心的土地资源，谁能整合最优势的资源渠道，谁能重塑市场信心,谁能实现最精细化的市场运作，谁就有机会成为市场的话事者！未来房地产竞争集中表现为客户之争、品牌之争、土地之争！2008年深圳房地产价格降幅达30%，北京、上海、广州等一线城市面临销售量大幅下跌，长沙、南昌、郑州等二线城市也遭遇消费者持币观望现象严重、销售速度放缓的市场行情。滨河价值链城市中心价值链城市中心城市价值发展链南拓融城湘江浏阳河捞刀河新河三角洲山居价值链岳麓山天际岭城市四大居住价值———中央、滨河、山居、发展西山汇景汇金国际建发美地建发房产四钻齐

3、耀！咸嘉湖畔·城市首府湘江北尚新河三角洲开篇力作超高层写字楼+城市豪宅城市中心区,成熟地块汇金国际、建发美地芙蓉中路西山汇景咸嘉湖畔湘江北尚新河三角洲建发房产我司认为，建发房产占据三大区域价值链的核心位置，把控一级稀缺资源。建发美地踞芙蓉路与韶山路之间核心地块，开发商建发房产作为中国房地产百强、福建房地产龙头企业，应以何种定位亮相于区域？亮相于动荡的市场？建发房产长沙中心两钻齐发建发·汇金国际建发·美地建发房产在长沙中心板块的两个项目在产品定位上能够互补，在营销上可相互呼应，将会在长沙获得品牌、效益的巨大成功。在定位之前，先让我们看看中心板块区域市场！区域市

4、场部分在售项目分布图市中心核心板块市中心次核心板块市中心次核心板块市中心次核心板块天健·芙蓉盛世美居·荷园四达·新时代广场五一大道202湘域中央万象新天百盛·天心华庭白沙晶城佳天·瑞宁花园名都花园弘林国际南湖片区集群本案长城非常生活书院观邸三重星都心区域市场竞争态势分析/区域在售产品分析物业形态项目名称销售分期开盘时间总占地面积(㎡）总建筑面积（㎡）目前均价（报价）目前销售情况小高层三重星都心二期22008年6月23380130000550045％高层白沙晶城107年12月5010.5248031620050%金碧文华208年—200000450038%名都

5、花园308年6月15日3774492247.09起价：485058%书院观邸208年5月18日25563.37118906.116600100%万象新天208年6月15日29332.07228181.40600048%天健芙蓉盛世308年3月56066305600530063%瑞宁花园瑞士公馆208年2334596000560078%荷园108年3月16日19098121031.166900（精装）58%长城非常生活12008年5月24日3988.1331034.64530075%建鸿达华都22008年7月31300236100650045%写字楼弘林国际1

6、2007年1591.4249488.42660091%区域市场竞争态势分析/区域在售产品分析目前区域内产品竞争主要集中在高层产品；目前销售价格集中在4500-6600元/平方米之间,主流均价在5300-6200元/平方米之间；本案周边楼盘的均价目前主要集中在5500元/平方米左右；与本案具有竞争性的项目目前销售价格在市中心板块中属于中低价位水平，这对本案价值的提升具有一定的影响。从销售情况来看，由于市场处于低迷期，加上政策影响，消费者大多采取了观望的姿态，区域市场销售情况不太理想，市场进入了相持阶段。此外，市场的发展有继续走低的趋势，对本案存在不利影响。从目

7、前的市场推出情况来看，市中心板块推出项目较多，竞争十分激烈。区域住宅市场竞争态势分析/区域即将推出市场分析（1）项目名称物业类型总占地面积（万/㎡）总建筑面积万/㎡）预计均价（元/㎡）预计推盘时间新芙蓉之都高层1.4311.45000以上08.9层上观邸小高层2.126.28460008.7钱隆樽品高层6.0425.04待定08.9-10新建大厦高层0.151.37待定—万安达大厦综合用房0.281.64待定2009年丰盛时代大厦高层小户型0.34.5待定2010年华联商住楼高层写字楼0.345待定待定书院观邸高层2.5611.89700008.08今朝阳大

8、厦写字楼0.63.7待定待定白沙福邸小高层0.095