中国地铁物业市场发展走势研判

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1、地铁物业市场发展走势研判©2008易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。易居中国2008年5月目录1现象篇2住宅篇3商业篇轨道交通对城市的影响解决城市交通拥堵大城市人口密集高，地面公共交通具有运能低、效率差、污染大等种种弊病，而发展私家车往往又受到道路建设的限制，因而轨道交通是解决大城市交通的重要途径。引导城市轴向发展、形成多中心格局随着大城市的人口的增长，市中心的人向郊区的卫星城发展，卫星城发展需要解决市区和卫星城之间的公共交通问题，轨

2、道交通则是最佳方式，轨道交通缩短了城市边缘区域与市中心的实际距离，促进城市由中心向轨道交通端点及其沿线蔓延。保护城市环境，建设生态城市轨道交通是一种高效，少污染的公共交通工具，大力发展轨道交通的城市可以在一定程度上限制私家汽车发展，以保护城市环境。1.对区域的近期影响不大根据规划，地铁一号线将连通下沙、临平、湘湖与主城区，并且贯穿九堡、滨江和钱江新城区域。这几个区域，基本上都是在几年前就已经知道要通地铁，因此价格层面应该已经提前透支了地铁的概念。现在地铁的动工不过是有些加强，并不会在近期内大幅提升上述几个区域的房价。九堡区域的

3、利好最大。因为比起其他区域，九堡开发建设较晚，是个比较新的板块，目前供应高峰还没到来。同时除了地铁之外，还有磁悬浮、高速铁路等重点工程成就九堡的枢纽地位。钱江新城由于已经是明星板块，地铁动工只能使它更加名副其实。滨江区的供应高峰基本已过去，目前准现房存量较大，地铁的动工可以促进其存量的消化。下沙、临平、湘湖虽然长期看涨，但由于杭州的大部分消费者没有实际的地铁体验，近期的房价变化可能不大。下沙的价格曾经下跌，缺乏新生力量；临平到目前为止仍然是一个本地消费者为主的区域市场，地铁引起的市区人口分流要在几年后才能体现出来；而湘湖板块，

4、目前供应主力是别墅排屋，目标客户群基本使用私家车。可见，近期这三个“端头”板块，要依靠地铁概念实现房价的大幅上升，还是有困难的。2.对于处于站点500米距离内的楼盘，近期利好相对突出500米之内，是较为舒适的步行距离，超出500米，基本上要考虑转乘公交车或其他交通工具，因此地铁站500米内的楼盘利好是非常明显的。地铁动工之后，站点的实际位置才真正明确，因此，近期内站点500米内的楼盘，应该多少都有些提价的动作。3.地铁商业将成为热点但从城市商业的发展来看，地铁更多起到调节的作用。地铁商业是一个非常诱人的概念，相信地铁动工的消息

5、，会引起广大投资者对地铁商业的更多关注。但是，商业的繁荣主要还是依靠城市人口增加和消费能力与习惯的提升，因此单纯多了条地铁并不会增加一个区域商业需求的总量，地铁更大的作用是促进调整商业布局。一般来说，地铁商铺都会对周边离地铁较远的商业造成打击，把部分商业吸引过来，这就是一个重新布局的过程。目录1现象篇2住宅篇3商业篇价格逐年提高从上海、北京、广州等地的地铁沿线住宅市场中可以明显的看出，地铁周边楼盘价格与时间成正比，所有站点的楼盘价格都呈现了年年上涨的趋势。特征之一：房价与地铁站距离存在反比关系以地铁站为圆心，分别以500米、1

6、000米、1500米为半径划圆，以位于圆环中间的楼盘各年均价为统计对象，分别进行统计分析，从结果可以看出，房价与地铁站的距离存在一定的比例关系，即距离地铁站越近房价越高。特征之二：客户需求研究：为研究轨道交通住宅项目的客源对象，我们抽取《易居会》部分居住在地铁线周边的客户资料，另外又在2008年5月房展会上组织客户进行调研，并对这两部分客户资料进行统计分析，得出如下结论。统计地铁沿线周边居民的购房动机，37％的人都是出于交通方便考虑，而29％的人看中其价格比较合时，还有20％的人是出于其具有投资价值考虑。交通便利成为选房的关键

7、因素多层、小高层仍然最受欢迎对地铁沿线购房者的需求进行统计，希望购买小高层物业的购房者最多，占总量的40％，另外多层、高层的受欢迎程度也较高，分别达到31％和23％，价格相对较高的别墅需求量不大。小面积房型更受欢迎根据消费者对房型面积的需求可以发现，地铁周边客户对二房的需求略高于三房，大面积的四房及四房以上的房型需求量较低，对面积的需求则是81-100平方米的需求量最大，达43％，其次是101-120平方米，占30％，另外希望购买61-80平方米的小面积房型也占有16％的比例。这主要是地铁沿线客源的特性所决定，地铁沿线客源主要

8、以中高收入的白领、工薪一族为主，他们对住房要求实惠，对于舒适奢侈的房型需求较少。地铁周边购房者对其购买物业最为看中的几点是价格公道、交通便利及配套齐全，分别占到27％，26％和21％，其余如物业设计、升值等因素，则相对考虑较少。购房者对价格、交通、配套最为看中市场结论1、地铁