安澜项目消费者研4.6

《安澜项目消费者研4.6》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、安澜项目消费者研究报告鉴识研究机构引言-1重庆北碚东方房地产开发有限公司（东方地产）已成功在南岸区安澜镇拿下一块面积约7亩的土地，实施房地产开发。为了解消费者群体特征、购房需求、购房习惯等方面的资讯，为项目定位、规划、设计、营销推广策略和销售策略提供信息参考，重庆鉴识企业管理咨询有限公司（以下简称鉴识研究机构）有幸受东方地产的委托，实施安澜镇消费者购房调查项目。鉴识研究机构引言-2项目概况：本案标的之地块，位于安澜镇目前最繁华的地带。占地7亩。初步规划：容积率：6。建筑面积：30000方。预计4栋塔楼。商住一体的小型综合项目。安澜镇草图鉴

2、识研究机构学校医院政府菜市项目所在地在中国当前的二元结构下，城市发展的规律是：乡村向乡镇迁移，乡镇向县城迁移，县城向大中城市迁移。安澜镇和一品镇通天然气，安澜镇的教育配套设施具有明显的优势，以及撤区并乡的政府行为，安澜镇和一品镇和其他周边乡镇相比，有有着明显的区位优势和辐射能力。一品镇是周边乡镇中，商业氛围最为浓厚的乡镇，商业繁华程度，比周边乡镇，包括安澜镇，都不可同日而语。123本次研究分析的3个客观前提城镇化迁移大趋势安澜镇一品镇区位优势明显一品镇商业优势明显参考乡镇（一品镇）透视分析123物业需求分析4项目购买人群定位分析交流索引1

3、主要调查结论及建议户型需求分析5居民行为分析61、一品镇的商业氛围及地产现状给本案的2点启示一品镇现状：1、一品镇商业功能已相对完善，能够满足本镇及周边乡镇居民的生产生活需求。2、但是，一品镇商业规划杂乱无章，一方面估计是政府缺乏整体规划，另一方面商业业态本身的不具规模。3、虽然如此，一品镇是周边乡镇中，商业氛围最为浓厚的乡镇，商业繁华程度，比周边乡镇，包括一品乡镇，都不可同日而语。当前一品镇的房价，明显比安澜镇高，当前，一品镇集资房的房屋单价是1400-1500元/平方米；商品房的房屋单价是；电梯房（单体楼）的房屋单价是2400-250

4、0元/平方米。到目前为止，一品没有品质住宅。一品在建项目——山水苑，规划为多层小区，非电梯房。一品唯一电梯房——沿河花园，是单体楼，非品质住宅。启示：1、正是因为商业的相对繁华，一品的房价明显高于周边乡镇的房价，如果本案的房价和一品的房价具备竞争力，则有比较优势。2、在安澜镇，能否结合当地的旅游资源，政府招商引资的资源，打造区域商业，而不是小乡镇商业的概念，不仅可以提升安澜镇的区位优势，更能对本案增值。鉴识研究机构2、居民行为分析结论总的说来，当地居民是实在的，经济尚不十分宽裕的他们，在一切消费过程中，在意买得实惠，买得划算。价格成为重要

5、的标尺。在购房的过程中，也相当在意价格。虽然如此，潜在购房者也很在意商品质量。与其说他们在意价格，更准确的说法是当地购房者更在意“性价比”。所以，建议不完全接受购房者对房屋相对低的价格预期，在项目设计和定位时，在突出本案的项目品质的基础上，强调性价比，更能对上购房者的“胃口”。从当地居民的生活和购物习惯分析，安澜镇，有一定的区位优势，针对下辖的农村和乡镇而言，区位优势比较明显。但一品镇，鱼洞，对安澜下辖的城镇居民，都有着较强的辐射力。给本案的商业的启示是：完善商业配套设施，提升商业当地，提高商业人气，阻隔安澜下辖城镇居民向上流动，拉动其他

6、区域的居民向安澜汇流。可结合当地政府的招商引资资源，旅游配套资源，考虑本案的商业定位和布局。在饮食、娱乐、日常消费方面发想。3、潜在购房者对物业的需求分析结论由于购房者基本都是成熟家庭，从他们的意愿分析，本案的主流户型是3居室，其次是2居室。可适度少量配置4居室和1居室房型。配置比例大致为：三居室/二居室/4居室/1居室=6/3/0.5/0.5。由于本案的占地面积相对不大，虽然购房者对电梯房的认同度还并不是很强（虽然电梯房存在购买成本和使用成本相对偏高的原因，那是由于是与当地现存的低品质的物业（多层）比较的结果），建议修建电梯房。在梯户配

7、比上，如果成本和利润核算得过来，建议不要超过4户/梯。在付款方式方面：从降低潜在购房者的资金压力的角度，以及预计潜在购房者对资金利用的“划算性”角度，建议主推银行按揭的付款方式。另外，就本案物业，在规划中，只考虑清水房；封闭式物业构造。购房者很在意房屋质量（安全性、综合的品质感）、价格。担心房屋的质量不好，担心产权问题，所以，包括集资房在内的非商品房，市场空间越来越小。商品房，将越来越是潜在购房者的首选。这是本案的又一个优势。就当前的周边配套和商业环境，安澜镇与一品镇比较起来，不占优势，更需要本案在楼宇品质上的突出而呈现的项目优势。所以，

8、建议本案的规划和建设，在保证安全性的前提下，尽可能从规划、建设、推广、销售等各个方面的各个细节，凸显项目的品质感。安澜的商业，与一品比较不占优势，也为本案的商业部分获得了机会。商业配套的更完整