山东红星美凯龙凯利MALL项目操盘策略思考和输理

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1、山东红星·美凯龙凯利MALL项目操盘策略思考和输理2010年5月2日上海奥仕泽·红星美凯龙项目组1•前言•以销售为主要考虑方向，将之前对项目的思考和分析，进行输理，形成操作战略共识！从而对工作开展起到指导和引领方向作用；总体上讲本项目我们认为关键点是做好以下三点：•1、做好渠道销售（坐销行销分销）•2、做好产品力包装（返租政策的制定，需要采取部分保密措施）•3、强打红星·美凯龙主题（第七代产品入驻潍坊）上海奥仕泽·红星美凯龙项目组2•完成开发销售任务目标之工作按如下顺序进行分解：《总体楼盘的操作思考》（本

2、方案）《基础性准备工作》《推广计划及实施细则》（已经提交工作表）（推广计划）上海奥仕泽·红星美凯龙项目组3《总体楼盘的操作思考》上海奥仕泽·红星美凯龙项目组41234项目财务计划项目开工计划项目预售证进度市场情况765营销脉络思考（层层深入主营销整体形象思考（高端占位）整体推盘计划（时题清晰）间节点图）8910营销工作内容（将所可销售实现安排招商实现安排能运用的营销方式、工具汇总）上海奥仕泽·红星美凯龙项目组5一、项目财务要求•2010年6月-2011年5月年度要求完成总销售额3亿；•整体楼盘的详细开发计

3、划，所有的开发实施将以财务计划形成的模型为准，合理的制定项目的现金流和利益部分；•《财务计划表》上海奥仕泽·红星美凯龙项目组6二、开工计划•财务计划要求的回款部分将需要开工量的积极配合，而开工量将决定阶段性工程投入的资金量；《开工计划表》上海奥仕泽·红星美凯龙项目组7三、预售许可证领取计划•作为销售计划，需要配合，确保前置条件（其他银行按揭贷款支持安排、签约定单合同审批流程等细节问题甲方配合支持）《预售许可时间表》上海奥仕泽·红星美凯龙项目组8四、市场情况切入点1切入点21、市场供应世界城沿街商（家居）亿

4、丰广（地下出租）地一大5月铺，其中商业（出租招商）国10月场40万方商住5安商厦。搜酷道，约5万方。先招下旬约4万方月月万方。7月开售城，商业约3万商4月在售月月方（地下面积5月中旬（局部产权返6月（局部产权返8月（家居）二10月下旬统一招商出租）新天地购中旬租）五道庙商期亿丰广场租）V1广物城临街商业街，约10万5万方。场，约8万铺，销售部分方。方（已招两为剩余约4万年）方。2010年直接对外销售的竞争性产品供应量：20万方，总的投资性产品供应量则非常大，2010年接近50万方！由于以上项目在2010年

5、都将择机而动，因此，我们会按《月竞争态势分析报表》，《月各类媒体发布的汇总》等方式及时深化并提供分析依据；具体分别见以上文件，了解市场动态，本文仅按市场情况综述！所有的操盘推广考虑，需要重视我们的竞争对手！上海奥仕泽·红星美凯龙项目组92、本项目基本节点图建材团购·房展会活动10月美凯龙开业即A馆开盘5月中下旬银座家居（10万方分两批推出）开盘目前时5·30交付售楼6月中下旬B馆开B馆5月1日间节点处盘销售正式动工10月金秋房展会6月初售楼处正式对外开放所有的推盘计划制定，首先需要遵循以上的时间节点图以确

6、保推广的针对性！（以上节点为目前双方已经基本确定的信息，若需要改变则整个计划同步调整。上海奥仕泽·红星美凯龙项目组10五、本项目的整体入市计划二期10月左右推出：红星·美凯龙凯利MALL家纺软装直营中心第一期六月底左右推出：红星·美凯龙凯利MALL（B区为可售部分C为甲方持有）三期11年3月左右推出：灯饰馆中心四期：住宅部分（待定）——解释的时候需要对客户答疑有所变更的弹性！关于业态定位：原先提交的“项目策动案”中已经就业态规划定位提出了详细的分析说明！上海奥仕泽·红星美凯龙项目组11六、形象占位依靠红星

7、美凯龙拉动项目快速销售并尽可能的获得溢价收益！这就是本项目营销的根本目的，也就是说在产品定位基本方向确定的基础上，营销工作将以达到以上目标构建主要工作范畴。红星·美凯龙凯利MALL一座家居航母的超越演绎！超越历史：改变了山东潍坊家居文化，引领了整个鲁中家居潮流；超越竞争：中国家居第一品牌红星美凯龙强势登陆，攻占鲁中家居颠峰之作；超越自我：不断的升级完善是红星美凯龙永恒财富神话的经营真谛；上海奥仕泽·红星美凯龙项目组12阶段主要推广切入点1、山东潍坊，红星美凯龙来了……2、红星·美凯龙凯利MALL第七代标准

8、专业市场3、潍坊，红星·美凯龙凯利MALL20年超长期托管，10年100%全额回报4、红星·美凯龙凯利MALL超越之作家纺直营中心震撼登场5、红星·美凯龙凯利MALL收关之作灯饰直营中心震撼登场上海奥仕泽·红星美凯龙项目组13项目价值体系1、品牌价值：2010上海世博家居流通类唯一参展商2、建筑价值：第七代旗舰店，地标性高端形象3、文化价值：中国第一家居品牌引领家居文化潮流4、生活价值：鲁中地区家居旗舰店，家居生活全面升级5、