中诚信评估观点并非建议投资

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1、本报告表述了中诚信评估对本期债券信用的评级观点，并非建议投资者买卖或持有本债券。报告中引用的资料主要由企业提供，中诚信评估不保证引用信息的准确性及完整性。首创置业股份有限公司2009年公司债券信用评级报告债券信用等级AA基本观点主体信用等级AA¯中诚信评估评定首创置业股份有限公司（以下简评级展望稳定称“首创置业”或“公司”）公司债券的信用级别为发行主体首创置业股份有限公司AA。该级别反映了本期债券的安全性很高，违约风险申请规模不超过人民币18亿元很低。北京首都创业集团有限公司（以下简称“首创债券期限不超过10年债券利率本期公司债券票面利率由发行人和保集团”)为本期债券提供了不可撤销的连带责任

2、保证担荐人（主承销商）通过市场询价协商确保。定中诚信评估授予发行主体首创置业主体信用等级偿还方式单利按年付息，到期一次还本为AA¯。中诚信评估肯定了公司所处房地产行业长期担保主体北京首都创业集团有限公司较好的发展前景，公司控股股东首创集团的支持，充担保方式不可撤销的连带责任保证担保足的土地储备提供的持续发展基础，全国化战略逐步概况数据（亿元）推进等正面因素。同时，中诚信评估也关注到尽管针首创置业200620072008对房地产行业的政策环境在2008年底有所调整，但目所有者权益（亿元）46.5457.4461.20前并没有看到行业景气度持续明显回升的迹象，本轮总资产（亿元）153.74197

3、.82190.28经济危机下消费者的信心仍然低迷，使得公司所处的总债务（亿元）56.6858.6963.84行业环境依然面临很大的挑战；目前公司的杠杆比率营业总收入（亿元）20.7448.7851.68虽然有所下降，但仍处于较高水平；此外,公司2008营业毛利率（%）23.5736.0737.27年销售业绩出现较大下滑,而持续的资金需求对公司EBITDA（亿元）5.5114.6113.38所有者权益收益率（%）5.4812.5912.02现金管理能力和业务管理能力都提出较大的挑战。这资产负债率（%）69.7370.9767.84些因素都在一定程度上影响到公司的信用水平。总债务/EBITDA(

4、X)10.284.024.77EBITDA利息倍数(X)1.563.612.61正面首创集团200620072008¾行业政策转暖，行业运行环境有所改善。面对房货币资金(亿元)116.73174.70101.35地产行业的持续低迷，2008年四季度以来，政府所有者权益（亿元）140.06157.81159.06推出一系列促进房地产行业回暖的政策，长期来总资产（亿元）600.33750.20727.28看随着未来各项政策累加效应逐步显现，房地产总债务（亿元）300.00320.48332.81市场有望走出低迷状态。EBITDA（亿元）26.3745.9434.83所有者权益收益率（%）5.32

5、11.561.35¾有力的股东支持。作为首创集团发展房地产业务资产负债率（%）76.6778.9678.13的平台和载体，公司将继续得到集团的支持。第注：1、首创置业2006年的财务报告按《企业会计准则(2006)》进行了二大股东RecoPearl作为公司的战略投资者，与追溯调整。公司合作开发多个项目，并向公司提供资金支持。在2008年公司销售回款放缓的情况下，相对灵活分析师的财务弹性为其稳定发展提供了支撑。杨柳lyang@ccxr.com.cn¾充足的项目储备。截至2008年底，公司总未售楼刘璐lliu@ccxr.com.cn面面积712万平方米，为公司未来的持续发展提田蓉rtian@cc

6、xr.com.cn供了支持。王娟jwang@ccxr.com.cn¾产品结构有所优化。公司未来将以中、高档住宅Tel：(010)66428855开发为主，商业地产的开发经营为辅，通过“城Fax：(010)66420866市综合体”开发模式实现住宅和商业地产的联动2009年6月29日本报告表述了中诚信评估对本期债券信用的评级观点，并非建议投资者买卖或持有本债券。报告中引用的资料主要由企业提供，中诚信评估不保证引用信息的准确性及完整性。升值。同时公司开发与持有的商业地产产品会带来持续的现金收入，有助于分散住宅市场低迷给公司带来的风险。关注¾全球经济形势恶化使得消费者信心持续低迷，行业运行环境仍不

7、容乐观，公司经营业绩面临一定不确定性。尽管针对房地产行业的政策环境在2008年底有所调整，但公司所处的行业环境依然面临较大挑战，从而经营业绩面临不确定性。¾2008年销售业绩出现明显下滑。随着中国房地产市场进入调整期，由于市场变化及公司节奏调整等多项因素，公司2008年签约销售面积和签约销售金额同比分别下降了53.08%和53.18%。公司2009年经营业绩较大程度上依赖当年的销售结算情况，我们将对公司未来销