典型楼盘研究依云湾踩盘

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1、项目概况项目名称：旭辉·依云湾地理位置：宝山沪太路顾北路，南临蕴藻浜，东临宝钢集团，西与嘉定卫星城相连，北与罗店镇接壤投资商：旭辉集团股份有限公司开发商：上海欣博房地产有限公司承建商：上海新置建筑工程公司建筑设计：加拿大KFS国际建筑师事务所景观设计：法国埃尔萨景观设计事务所全程策划：上海肆月商务咨询有限公司旭辉·依云湾物业类型：别墅建筑类型：双拼别墅、连排别墅、别墅型公寓占地面积：189802平方米建筑面积：192000（一期近7万平方米）绿化率：50%容积率：1停车位：共1040个其中地下774个、地上车库95个、低层住宅自带车位171个交通状况现有地铁一号线通达人民广场市中

2、心；在建宝安公路站令乘坐地铁一号线更加简单易达；规划中的轨道7号线使静安中心立等可达；至人民广场方向的宝山三线增加了人们出行方式的选择；主干道沪太路令自驾行畅通无阻；周边配套分析市政设施商业网点周边市政设施基本齐全：区域内设有幼儿园、小学、中学，提供完善的基础教育；中国电信、中国移动、邮局等网点保障网络化时代的信息通畅与便利；仁和等医院为社区居民提供医疗服务；但无派出所等配套设施华联、农工商，农贸市场等提供生活便利；各大银行满足住户金融需要；缺少与别墅区相配套的餐饮机构；区域整体配套商业档次较低建筑规划特点尺度：高层区域与大块绿地相邻，别墅对应60-140M2小面积花园，体现了规

3、划中对人文尺度的尊重资源的利用：沿河布置双拼别墅和会所，最大限度利用景观资源，提升价值建筑排布：兵营式排布，没有法式街区的浪漫感觉，视觉层次较为单调呆板商业街规划：全部沿路布置，为居住区域有效隔离了外界的尘嚣。商铺与以点式水景为特点的景观小品结合，柔化了建筑线条，营造了活泼的商业氛围景观规划特点整体设计采用法式别墅的风格荻泾河外绕，内织网状水系淌过建筑，南高北低的坡度造就水流的自然流淌，倒映出建筑的柔美曲线湿地的利用延展了区域内部资源，提升观景房价值小品景观在屋前屋后层层叠叠大面积草坪与乔木树林高低错落，形成视觉的美感链接法式别墅相关资料Tips法式风格讲究将建筑点缀在自然中，在

4、设计上讲求心灵的自然回归感，给人一种扑面而来的浓郁气息，从整体上营造出一种田园之气，屋顶上一般都会有精致的老虎窗，外立面色彩典雅清新。法式风格的特点主要有：1、布局上突出轴线的对称。2、贵族风格，高贵典雅。3、细节处理上运用了法式廊柱、雕花、线条，制作工艺精细考究。4、点缀在自然中，崇尚冲突之美。产品组合与定位客户定位：打造百姓买得起的别墅产品定位依云湾产品定位：浓情法式别墅社区依云湾10栋双拼别墅3栋三联排5栋四联排12栋五联排23栋联体多层组合型住宅部分一、二层商场、会所共1055户产品组合17栋10层至12层高层住宅户型特点——H型、G型H型双拼别墅建筑面积约：272平方米

5、面宽约7M进深约11M一层客厅约34M2三层衣帽间只有4M2，过于狭小平面形状类似H，中间过道将两边有效隔开，保护了私密性，但这种设计不利于采光，整体感觉不通透，另外也会大大降低制冷/采暖设施的效率G型双拼别墅建筑面积约：312.6平方米面宽约6.6M一层客厅与餐厅共计约40M2、一层次卧约13.5M2二层书房约7M2，套于主卧之中，保证无干扰空间三层露台约77M2平面形状过于狭长，非常不利于采光及通风，降低空调等设施的效率，居住成本上升三层大露台完全敞开，适合举办Party、家庭聚会，令人感到无与伦比的尊贵感H型与G型双拼别墅都有地下层，用作娱乐健身不会影响他人休息户型特点——

6、D型、B1/B2型、E型D型联排别墅建筑面积：233平方米此型别墅面宽窄、进深长，为弥补此项不足在别墅一侧中央增加天井，保证了别墅的采光与同风，但存在空调利用率低的缺点。B1/B2型联排别墅建筑面积：214/220平方米挑空餐厅增加整体的空间美感一层客厅略微下沉，整个层面错落有致；三层屋顶玻璃罩满足室内采光需求，E型联排别墅建筑面积：255平方米一层金门玄关将起居室与卧室完全隔开，虽保证了卧室的私密性，但略显孤单平层狭长，存在通风不畅与高能耗的问题三层超大屋顶花园宽阔，彰显大气，另外天窗也可增加室内采光，弥补室内不够通透、采光不足的缺点户型特点——A1/A2型、C1/C2型A1/

7、A2型联排别墅建筑面积：221平方米一、二层均有效面积露台，增加平层内功能区；一层室内小花园增添生活情趣；天井弥补面宽窄（只有约）6.75M，进深长，采光不足的缺点；C1型联排别墅建筑面积：201平方米夹层设计凸显层次感；面宽5.6米，整体层面狭长，不利于采光通风；中央设置天井，弥补采光不足的缺陷C2型联排别墅建筑面积：241平方米夹层设计凸显层次感；面宽7.2米，八面采光，结构玲珑；顶层天台采用错层处理，跳跃感强烈户型特点——F型F型多层(4层)建筑面积：142平方米户型正方，