房地产产业生态动力机制与路径选择研究

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1、!发展战略!现代管理科学!!""#年第$期房地产产业生态"动力机制与路径选择"胡挺摘要"*+&’,-./0123"#$$%&’456/78"#$$%&’9:;<=>?;<@ABCDEFGH/IJKLBCDMNOPQRSTCUV"#$$%&’4WXYZ[D?4MN]^_!"#$"#$$%&’‘EFGH‘MN]^一!引言的生存与发展过程中的行为选择问题是其核心问题%而房!产业生态"#!"#$%&’()*+,-*-./$是一个新兴的研究领地产产业生态环境是房地产交易主体活动所依赖的内外域%以一种较高层级的用以研究产业系统和自然系统互动部条件&房地产

2、交易主体应该是指房地产交易活动参与关系的系统研究方法&运用生态学的原理和方法来分析和者%不仅仅是房地产产品交易的买卖双方%绝非仅限开发考察房地产经济理论不仅是研究方法上的创新%而且还有商和消费者)房地产交易主体既包括开发商(还包括中介利于对房地产可持续生存与发展的系列性问题作本源性机构(政府(银行(媒体等影响交易过程的所有主体&房地和趋势性的解剖分析&产产业生态环境%包括房地产产业生态外部环境和房地产二!房地产产业生态的内涵产业生态的内部制度环境&房地产产业生态外部环境主要英国生态学家泰斯勒#01213)"%*4/%5678$首先定义是指政治(

3、法律(中介服务(信用(经济(文化等)房地产产生态’又称生态系统94,-%/%&4:;%是指在一定时间和空间范业生态的内部制度环境是指房地产交易主体的内部治理(围内%生物与非生物环境通过能量流动和物质循环所形成监管机制等&的一个彼此关联(相互作用并且有自动调节机制的统一整政府监管部门体&#’%<-=4"&>)*和?)%&4"@4’.#A66B$借鉴生态学中的分析银行(房地产开发商)中介服务机构$&工具(原则和视角应用于产业系统分析%建立标准的产业’(房地产需求者)生态模型研究该系统中物质(能量和信息流动对社会和环房地产产业生态环境境的影响&产业生

4、态理论的发展旨在提供一种新的理解产业系统对于环境影响的概念框架&!!"""#$$%&’()借鉴上述的理论%本文将房地产产业生态界定为’房三!房地产产业生态的动力机制地产交易主体与其生存和发展的内外环境#即房地产产业A!房地产产业生态竞合模型&先考虑房地产产业生态生态环境$之间相互作用(相互依赖以及相互影响而形成中两个主体%两个主体之间同时存在竞争与合作两个方的一种动态平衡系统&面%结合考虑%并由此建立模型&两个主体之间竞争或合根据房地产产业生态的定义%其内涵概括起来可以提作%对某个主体的作用并非只是要么积极要么消极单一方炼为以下三个方面’一是像

5、其它生态系统一样%房地产产面作用&竞争与合作都有可能刺激或者抑制其发展&用,(C%业生态的发展也经历了由简单到复杂(由低级到高级的发>(C分别表示C企业对(企业的相关影响系数%其中D5E,(CE展和演进过程&二是像其它生态系统一样%房地产产业生5%D5E>(CE5&于是%建立模型’态平衡也是通过自身的自我调节机制来实现的&当由于外FGAH’G#ADGAD,GK>GJ$AAAJJ5J部性存在以及政府等干预导致房地产产业生态失衡时%房F&IAIJ地产产业生态就会自我调节使房地产交易主体及其环境O#GJH’JGJ#5DGJDLJ5G5K>J5G5$#

6、5$#&IJI5自动达到新的动态平衡&三是像其它生态系统一样%房地可求出该模型的不动点及稳定条件#见表5$&产产业生态的自调节能力也是有限度的&外部的影响超出5DLJ5I5KLJ5EM或ADLAJIJKLAJEM表示房地产产业生态中生态系统所承受的极限就会破坏房地产产业生态的平衡&两个主体之间的激烈竞争超过了主体间的有效合作%使得比如房地产过度炒作以及超过极限发展等都会导致房地竞争对某一个主体过度抑制%最终导致某一主体消亡&AD产产业生态失衡%严重的房地产产业生态失衡则会危及到LJAIAKLJANM且5DL5JIJKL5JNM表示房地产产业生态

7、主体的合房地产产业发展的安全%最终有可能引发经济危机&作非常有效%虽然存在竞争%但两个主体能够产生互补的在房地产产业生态系统#见图A$中%房地产交易主体万方数据%!!%!!""#年第$期!现代管理科学!发展战略优势"并由此长期发展&所谓路径依赖!91/*-595:-5:%7$"是指具有正反馈机!!"""#$$%&’()*+,-./01234制的体系"一旦在外部偶然性事件的影响下被系统所采567纳"便会沿着一定的路径发展演进"而很难为其他潜在的不动点稳定条件甚至更优的体系所替代&正反馈所显示的经济运行的自我!!""##"$%&"!"’%&"(#强

8、制机制以及其收益递增可能产生多种(最优状态)&一旦!#"!&$"$%"&!&’%"&(#某种随机事情选择了某一路径"这种选择就会可能被*锁)!"%!&