房地产产业生态：动力机制与路径选择

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1、房地产产业生态：动力机制与路径选择摘要：借鉴生态学原理，文章界定房地产产业生态的概念，构建房地产产业生态竞合模型和演化模型深入分析其动力机制，并进一步分析其路径依赖，最后剖析中国房地产产业生态的失衡并提出其优化的路径选择。　　关键词：房地产产业生态；动力机制；路径选择　　　　一、引言　　　　“产业生态”（IndustrialEcology）是一个新兴的研究领域，以一种较高层级的用以研究产业系统和自然系统互动关系的系统研究方法。运用生态学的原理和方法来分析和考察房地产经济理论不仅是研究方法上的创新，而且还有

2、利于对房地产可持续生存与发展的系列性问题作本源性和趋势性的解剖分析。　　　　二、房地产产业生态的内涵　　　　英国生态学家泰斯勒（A.C.Tansley，1935）首先定义生态：又称生态系统(ecosystem)，是指在一定时间和空间范围内，生物与非生物环境通过能量流动和物质循环所形成的一个彼此关联、相互作用并且有自动调节机制的统一整体。　　Loin)五、中国房地产产业生态的失衡　　　　中国的房地产市场是一个涉及众多利益集团的复杂生态系统，主要包括开发商、政府监管部门、房地产中介机构、银行、媒体机构、消费者

3、等。目前房地产产业生态失衡主要体现在以下几个方面：　　一是房地产产业生态结构失衡。从我国房地产产业生态结构来看，目前存在“三主导型”非均衡特征：（1）银行主导型融资结构。我国房地产市场的融资结构是以银行信贷为主导的间接融资，间接融资比重高达70%以上且在逐年上升的非均衡现象。（2）房地产产品结构失衡。低价位的经济适用房缺乏与非高档住宅高空置率，这种房地产市场“短缺与过剩”并存，反映了住房供应的结构性的非均衡现象。（3）土地市场政府垄断。政府垄断土地的一级市场，并介入国民经济成长的全过程。在城乡分割的二元土

4、地制度下，低价征用的土地成为高速城市化和工业化的驱动器；土地出让收入成为地方政府财政收入和公共投资的重要来源；土地抵押成为城市基础设施和房地产投资的主要融资工具。　　二是房地产产业生态交易主体结构失衡。目前中国房地产产业生态中，有四个角色占据着主导地位，即发展商、银行、地方政府和投机者，在它们的共同炒作下，房价疯长；普通购房者几乎失去话语权，排队都不一定买到房；媒体的言论基本被开发商控制，同时开发商代理商和当地政府之间有着某种默契，因为当地政府也是房价增长的既得利益者。当中央政府意识到房价疯涨对社会、对产

5、业的危害时，出台较强硬政策打压楼市。银行在房地产信贷中处于垄断地位，制度的缺陷和银行本身的问题使得银行在房地产泡沫的形成和扩张过程中扮演了推动危机的负面角色。　　三是房地产产业生态内部制度环境失衡。房地产产业生态内部制度环境失衡主要体现几个方面：（1）内部治理机构缺失。国有商业银行产权虚置状态，从公司治理的角度看产权虚置直接导致了房地产市场交易主体之——银行的治理结构的有效性低下，地方政府盲目的形象工程，过度的行政干预导致内部人控制盛行等弊病。（2）监管部门制衡机制缺失。政府与银行、中央银行与商业银行之间

6、盘根错节的关系更强化了商业银行信贷的顺周期倾向。政府对商业银行“大而不倒”的隐形承诺、对商业银行资本金一而再再而三的弥补，中央银行在宏观调控中多方顾及商业银行的利益，弱化了商业银行的自我责任意识。房地产市场的多重监管缺乏协调机制，甚至出现相反的调控政策。　　四是房地产产业生态外部环境失衡。房地产产业生态的外部环境主要包括法律环境、信用环境和体制环境等方面。首先，从法律环境来看，关键问题是缺乏有关房地产法制法规建设滞后市场的发展。其次，信用环境建设严重滞后，造成了我国房地产行业侵害消费者现象严重。第三，体制

7、环境问题。由于我国是一个行政主导型的国家，体制环境是直接影响我国房地产产业生态的重要外部因素。多次调控后，房价不将反而不断攀升，地方政府的公信力下降，中央政府的信誉和公信力受到国民的普遍质疑。　　六、优化中国房地产产业生态的路径选择　　我国怎样优化房地产产业生态路径选择，提高房地产行业的运作能力，确保房地产业安全呢？笔者可以几个方面入手：　　一是加快房地产市场的结构优化。要解决房地产市场的结构失衡问题，必须加快推动以银行为主导的融资体系逐步向以市场为主导的融资体系转变。银行产权多元化、加强银行信息披露和提

8、高透明度改善银行结构治理。改革现行的金融体制，允许信托、基金、担保、证券、保险等一揽子金融机构进入房地产金融市场，形成风险分散承担和利润平均化的竞争性融资环境。打破市场封锁和垄断，促进房地产资源在各市场之间的合理有序流动。改革“城乡分割”的土地制度，减少政府对土地一级市场的垄断，实行土地的“同地、同权、同价”，确保农民以土地参与工业化和城市化的权利。调整住房供应结构，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住