基于消费力角度的商业地产项目规模定位研究

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1、第24卷第1期工程管理学报、，0i．24No．12010年02月JournalofEngineeringManagementFeb．2010基于消费力角度的商业地产项目规模定位研究牛晓鹏，杨高升(河海大学商学院，江苏南京211100，E．mail：niuxp@126．com)摘要：在商业地产项目定位中，项目规模的定位直接关系到资本的运作效率和开发商与投资商的利润率。文章在商圈理论的基础上，立足消费者的消费力角度，通过一个具体的定量模型来确定商业地产项目的规模。模型的创新之处在于加进了关系消费得以实现的渗透率概念并提出了其计算公式，这大大提高了模型计算结果的实用性和科学

2、性。提出了确定商业地产项目规模的步骤，并在商圈理论的背景下，提出了商业地产项目规模定位区间的新观点。关键词：商业地产；规模定位；消费力；商圈中图分类号：F407．9文献标识码：A文章编号：1674—8859(2010)01—078—04DeterminingtheScaleofCommercialRealEstateProjectsBasedontheConsumptionNIUXiao—peng，YANGGao—sheng(SchoolofBusiness，HohaiUniversity，Nanjing211100，China，E—mail：niuxp@126．co

3、m)Abstract：Inthepositionforcommercialrealestateprojects，thepositionofprojectsizeisdirectlyrelatedtothecapitaloperationaleficiencyandtheprofitratioforinvestorsanddevelopers．Basedontradeareatheory，thispaperdeterminedthesizeofcommercialrealestateprojectsthroughaspecificquantitativemodelfro

4、mtheviewofconsumerconsumption．Themodelintroducesaconceptofpenetrationthatrealizesrelationconsumptionandpresentsaformula，whichimprovesthepredictabilityofthemode1．Theproceduresofdeterminingthescaleofcommercialrealestateprojectswereproposed．Anewideaofintervalmappingforcommercialrealestatep

5、rojectswasproposedbasedontradeareatheory．Keywords：commercialrealestate；scalepositioning；consumption：tradearea进入21世纪以来，我国掀起一轮兴建大型商求也会大大高于小规模商业项目。但是，如果商业业地产的热潮。很多城市的商业地产开发已经出现地产项目规模偏小也不是理想状态，一方面开发商盲目发展的势头。一些企业没有明确的市场定位，和投资商不能充分利用消费需求赢得更充分更有盲目地追求单体的超大规模，短期内各种资金迅速效的投资收益；另一方面消费者的需求也得不到充流人，造成

6、了规模的迅速膨胀，如不加以控制，商分满足。如何确定合理的商业地产规模，目前理论业地产的发展很可能重蹈我国大型百货商店发展界并没有形成统一的认识，实践方面却急需相关的的覆辙。在这种形势下商业地产的规模定位成了一理论指导，理论研究远远滞后于社会实践。在此背个值得探讨的问题。景下，本文进行商业地产规模的定量探索，是有理合理的商业地产规模意味着商业投资的有效论意义和使用价值的。开发商应该从消费力的角度性，不符合目标市场要求的规模是社会资源和企业来看待规模问题，以商圈分析的理论基础为前提，投资的浪费。商业地产项目盲目追求大规模，势必在商业地产规模定位中引入消费者的消费力来讨人为

7、地提高投资额度并延长资金回收周期，同时由论商业项目的规模定位。于大规模项目需要更为丰富的商业资源，其操作要1消费力与商圈理论分析本文引入了消费力和商圈理论，紧紧围绕这两收稿日期：2009—10—06个理论进行了商业地产项目规模定位的定量探索。第1期牛晓鹏，等：基于消费力角度的商业地产项目规模定位研究1．1消费力理论(2)规模定位有两种：一是总体规模，即可消费力是消费者因自身欲望、收入、生理、知开发多少家店面；二是单体规模，即一家店面的营识、观念等要素及其相互作用而形成的一种利用消业面积为多少。本文中仅讨论单体规模的定位。费环境和消费资料并最终达成需要