基于房地产开发工程项目管理的分析与探讨

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1、施工管理广东建材2009年第5期基于房地产开发工程项目管理的分析与探讨伍兴中(湖南省华夏房地产开发有限公司)摘要：本文结合笔者多年建筑工程实践管理经验，站在发展的高度，从开发、规划设计、施工以及三者协调管理和促进等方面详细分析阐述了房地产开发的建筑工程项目管理的实质和涵义。关键词：房地产开发；建筑工程项目；项目管理；协调管理1前言是：对项目开发相关人员的工作进行分配、对人员的资料进行管理、绩效考核及激励体系的建立等。而后勤部近年来，房地产业在国民经济中的地位日趋重要，门就是对项目建设提供生活上的保障。它的迅猛发展已使其成为了国民经济的支柱产

2、业。从产开发管理其目标及原则就是要整合企业的人力、物业的发展史来看，我国的房地产业仍然处于成长期，仍力和财力，建立一系列科学、规范的运作流程，以现代化然处于以市场化、产业化、专业化的房地产生产和供应的信息管理为依托，不断开发出适销对路的深受顾客欢机制取代传统的、自给自足的生产方式的转轨期。房地迎的住宅或商用房。开发管理的重点在企业内部的经产的工程管理工作正逐步走向完善化、成熟化。房地产营，核心在于工程项目的开发过程，而控制成本、保证质开发经营中的工程管理贯穿于项目的整个开发运营周量、缩短工期及市场创新是开发运营过程中的具体要期之中，其主要内

3、容按过程顺序可分为开发管理、规划求。设计管理、施工管理和物业管理四个部分。对房地产开发企业而言，做好工程全过程的决策、组织、领导、控制3规划管理的重要涵义和创新是楼盘获得成功的先决条件。本文基于多年房地规划管理就是对规划设计过程的管理，房地产开发产开发实践，结合房地产开发经营的最新理论，简要分企业将建筑楼盘的规划设计委托给相应设计单位来完析房地产工程管理之间的协调平衡衔接问题。成，重点在于对规划设计的成本、进度及目标进行控制2开发管理和管理。房地产企业可建立或采用规划管理系统来对规划设计进行管理。即规划管理应用软件与规划设计软件开发管理是指

4、房地产开发企业为顺利完成工程项是相对独立的“两套”专业化软件，前者面向的是“管目的开发而对公司内部的人事、财务、工程、销售及后勤理”，后者面向的是“设计”。房地产开发企业运用规划管部门进行的组织和管理，也是企业为成功实现规划管理软件能较为全面系统地进行规划设计优化。理、施工管理及物业管理的基础。规划管理和规划设计关系非常密切，规划管理系统工程部门代表开发商对工程项目的建设进行管理，建设的重要目标之一就是提高规划设计成果审查和管其主要内容包括施工企业的确定与协调、施工质量、进理水平。规划管理信息系统与规划设计关系的核心是：度及安全的控制、相关

5、合同的管理、必要的细部结构设保证规划设计成果满足工程项目规划的要求，通过计算计的变更、报建和工程物料的采购及库存等。机提供的各种审查工具，提高规划设计管理的水平。要财务部门负责企业的资金管理，并提供能够显示企做的具体工作包含以下几点：业财务状况及经营成果的定期报表，其主要内容有三(1)开发商对于工程项目的规划设计要点、原则进行块：建立工程项目的融资(财务)计划、施工单位的工程确定，在管理系统中输入要点，在规划完成后要对规划款的发放以及开发企业自身营业费用的处理。方案进行检验与评估，适当地采取反馈及修正的控制方销售部门就是要把企业开发的产品—

6、—楼房卖出式进行调整，并最终选择设计方案。去，其工作内容有以下几个：促销方式的选择、销售价格(2)规划管理应尽量减少对规划设计工作习惯的改的制定以及销售渠道的建立。企业人事部门的管理工作248——广东建材2009年第5期施工管理变。为了可以在计算机中自动计算、查询、分析各种规划向发展，对大型的工程项目、或者高档的楼盘，房地产开指标，需要将以前面向制图的规划图，改成面向GIS空发企业应该考虑采用Mc模式或cM承发包模式来进行间分析的数字化规划图。但是，应该尽量减少对规划设施工管理。施工总承包管理模式(Mc)是指业主(开发商)计人员原有工作习惯

7、的改变，可以只对需要计算的要素和某个具有丰富施工管理经验的单位或联合体签订施提出标准要求，要求规划设计人员在制作这些图层时，工总承包管理协议，负责整个项目的施工组织和管理。按照一定的图层分层和编码进行设计，其他要素包括一一般该MC单位不参与具体工程的施工，而再进行分包些修饰性的图素可以放宽要求。的招标。MC模式可以加快施工进度，其费用一般按照建(3)提出合理的规划设计分层编码标准。由于目前许筑安装费的某一比例提取。CM承包模式是由开发企业多规划设计单位都使用AutoCAD进行规划设计，因此需委托CM单位，以一个承包商的身份，采取FastTr

8、ack要根据上述原则，在已有国家标准、部门标准、地方标准(快速路径)的生产组织方式，来进行施工管理，直接指的基础上建立一套完整的《规划图AutoCAD分层标准》，挥施工活动，在一