凌峻地产温州香格里拉项目产品策划

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1、香格里拉项目产品策划报告香格里拉项目产品策划报告凌峻房地产策划代理机构2007年1月6日凌峻·中国1香格里拉项目产品策划报告目录第一部分：开发策略一、项目市场的基本把握二、项目整体发展目标三、项目整体发展策略第二部分：项目定位第三部分：总体规划设计建议一、总体规划指导原则二、总体规划构想第四部分：功能分区及业态划分建议一、功能分区二、业态规划第五部分：配套设施第六部分：建筑设计及商铺设计一、建筑风格及建筑外立面二、商铺设计三、小复式住宅及多功能房设计第七部分环境系统设计一、总体环境设计二、灯光环境设计三、商业色彩运用第八部分：经营管理一、关于商业街的物业管理二、商业街区经

2、营规划建议第九部分：赢利模式建议凌峻·中国2香格里拉项目产品策划报告前言本报告是以《香格里拉项目市场调查报告》为基点，以当地市场的实际情况为出发点，结合本项目的特点，力求根据市场的发展态势与趋势制定的。《香格里拉项目产品策划报告》一切以项目的销售为目的，在制定本策划报告时，我司根据当地市场的实际情况，从整体到局部，从概念到细节，从整体功能到局部功能进行策略性建议，力求把项目打造成香格里拉新一代投资型物业的典范，成就香格里拉首个特色消费中心，奠定项目在当地投资型物业市场商的领先地位。凌峻·中国3香格里拉项目产品策划报告第一部分：开发策略凌峻·中国4香格里拉项目产品策划报告一

3、、对香格里拉市场的基本把握（一）整体概况1、旅游环境的完善，旅游产业的迅速发展，促进了当地商业经济快速发展香格里拉是国内外著名的旅游天堂，境内有着十分丰富的旅游资源及文化遗产，一年四季来自国内外的游客众多。旅游环境的逐步完善，促进了当地旅游产业的快速发展，而“旅游效应”产生的人流物流又会进一步促进当地商业经济的发展，产生一个“多米洛效应”。2、整体经济保持快速发展，为房地产的发展奠定基础国民经济增长幅度较大，经济的快速发展，财政收入的增长为政府提供了城市发展的物质条件，从而有条件增加基础设施的投资，改善投资环境与居住环境，这一切又为房地产的发展奠定良好的基础条件。3、人民

4、经济收入增加，为房地产市场及商业市场提供内动力随着人民经济收入有所增加，人民对“衣吃住行”的需求必然会增加，居住观念也会随之改变，他们对“住”的要求更高了，不仅仅满足于传统的“住”，而是追求住得更舒适，商品房的出现满足了他们这些方面的要求。因此，人民收入的增长为房地产市场及商业市场的展提供了内在动力。4、经济社会发展中仍然存在较多的问题经济社会发展中存在的问题是：经济结构仍不够合理；农业社会化服务水平不高；工业发展缓慢；城乡居民特别是低收入增收困难；就业和再就业压力加大等。这些因素难以在短期内得到解决，一定程度上阻碍了当地房地产市场的发展。凌峻·中国5香格里拉项目产品策划

5、报告（二）房地产市场1、住宅部分：（1）、商品房开发总量少由于城市人口稀少，当地天气恶劣，居住环境较差，市场容量有限，导致开发的住宅楼盘少之又少。（2）、以自建房及集资房为主当地居民一般自建房或单位集资建房，总的来说，当地居民还未完全接受商品房，但随着政府部门制定“限制居民自建房与集资房”政策的实施，他们的选择会有所改观，商品房将迎来一个好的发展契机。（3）、商品房整体素质低在香格里拉当地的商品房整体素质低，供应少、配套设施缺乏，产品仅仅满足基本需求，基本设施差。主要是受制于价格的原因，如没有供暖设施等。（4）物业管理水平较低香格里拉县的住宅小区一般都不重视物业管理工作，

6、有些小区甚至没有物业管理公司。以致小区管理混乱，影响消费者对商品房小区的印象。物业管理的水平是直接影响居住品质的重要因素，做好物业管理服务，才能给消费者对住宅产品和生活质量的期望带来更大信心。随着当地政府“限制自建房及集资房”政策以及国土资源部对于宅基地的控制政策的实施，当地居民将会对商品房需求有所增加。另外，随着凌峻·中国6香格里拉项目产品策划报告人民生活水平的提高，不再满足基本的居住功能，他们将越来越重视居住的品质和居住的品味。供暖条件好的房子将受市场青睐素质高的商品房将会成为市场热点。2、商业部分：（1）市场容量小，商业的同质化竞争异常激烈。（2）商业形态以临街的马

7、路商业为主，业态分布零乱，主要表现在业态分布不够集中化，分布太过于分散。（3）商业规模小，经营品种多而散；缺乏政府引导，商业业态规划不合理，商业功能有限。（4）购物环境一般，商品档次参差不齐。（5）经营管理模式落后。（6）没有大型商业物业（如超市、购物中心等）的支持。（7）夜间经济缺乏。（8）旅游商业活跃，但经营单一。随着香格里拉的经济发展和人民消费水平的提高，人民对消费购物场所要求更高。随着政府对香格里拉东部区域的规划思路，城市重心将逐步向东移，本项目所处东部区域是城市未来2—3年的发展重点，同时，随着旅游人数的逐年迅速递增