广州商用物业市场的独立市场研究报告

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1、附錄八關於廣州商用物業市場的獨立市場研究報告Cushman&Wakefield(HK)Limited高緯物業顧問有限公司CompanyLicenceNo.C-0024296/F,HenleyBuilding5Queen'sRoadCentral,HongKongTel:(852)29563888Fax:(852)29562323Web:www.cushwakeasia.com二○○五年十二月十二日敬啟者：廣州商業物業市場回顧吾等已就越秀房託基金（越秀房託基金）建議全球發售越秀房託基金單位（全球發售），準備好一份

2、廣州商業物業市場回顧報告。第1節緒言1.1背景越秀投資有限公司正籌組一房地產投資信託基金於香港聯交所上市。越秀房託基金資產管理公司委託高緯物業顧問有限公司（高緯物業）就廣州商業物業市場進行研究，特別是甲級寫字樓市場和商舖市場。該報告將載於有關全球發售之發售通函之內。1.2報告內容本報告涵蓋兩種類別房地產市場的整體概況：i)廣州寫字樓市場；及ii)廣州商舖市場VIII-1附錄八關於廣州商用物業市場的獨立市場研究報告本報告旨在點出過往市場的主要趨勢，以及識別未來可能影響市況的最新趨勢。本報告以整體市場的租金趨勢和出

3、租率作為基準，對越秀房託基金內四項房地產物業作出獨立評估，有關物業為：白馬大廈－廣州著名服裝批發中心，該座大廈於1990年落成，並於90年代一直擴建，位於越秀區站南路。財富廣場－該座附設商業裙樓甲級寫字樓大廈於2003年竣工，位於天河區體育東路。城建大廈－該座附設商業裙樓的甲級寫字樓大廈於1997年竣工，位於天河區體育西路。維多利廣場－位於天河區體育西路與天河路交界的優質購物中心，於2003年落成。1.3資料來源本文件載有大量直接引述自其他來源的資料，包括：‧中國國家統計局；‧廣州統計局；‧深圳統計局；‧北京統

4、計局；‧上海統計局；及‧香港特區政府統計處。縱使本報告採用該等資料，但並不代表高緯物業視為本身資料。高緯物業力求其準確及真實性，但不保證該等資料正確無誤。本報告依據吾等截至2005年9月30日獲得的資料而編撰。VIII-2附錄八關於廣州商用物業市場的獨立市場研究報告1.4假設本報告所作出的假設乃其重要部分，高緯物業作出假設是因為未能取得若干資料或涉及範疇並非本身專長。儘管吾等於本報告發表日期已就一切所知因素作詳細考慮，惟本報告發表之後出現不準確假設或條件改變的風險，應加以考慮。高緯物業不保證或代表本報告中的假設

5、確準或無誤。1.5本報告的限制本報告內容涉及有關將來事項的任何陳述，乃高緯物業於報告發表日期根據其所知而作出的估計或意見。在預測過程中，變數的假設對市場變化十分敏應，可對結果構成重大影響。所以高緯物業不保證本報告所載預測能夠實現，或該等預測及前瞻性陳述正確無誤，務請閣下不要對其作不合理期望。高緯物業概無責任就本報告內任何前瞻性陳述作出公佈或修訂，縱使有新消息、未來事項或其他事項。除按法律的要求外，本項警告聲明適用於本報告中所有前瞻性陳述。本報告僅作資料性質，當中所載任何事項不應被視為全面或正式意見或稽核。儘管本

6、報告經合理審慎編撰，但所涉內容可能隨時改變，故本報告並不構成一項建議或契約，或其中的部分。有意人士不應依賴有關陳述或表述事項，務必透過查證或其他途徑以達致真確性。本報告並無明示或暗示任何聲明、保證或契諾，亦無載入對資料之準確性、合理性或完整性作出承諾。VIII-3附錄八關於廣州商用物業市場的獨立市場研究報告第2節整體經濟概覽2.1廣州經濟2.1.1整體情況廣東省首府廣州位處珠江旁，為省內經濟、科技及文化中心，以及華南增長迅速的商企中心。廣州2004年人口共約740萬，佔地7,434平方米，為中國最能吸引外商直接

7、投資（FDI）的地方之一。過去20年，廣州經濟增長蓬勃，目前為全國第4大城市經濟體系，排名在香港、上海及北京之後，另一廣東省城市深圳則排名第五。資料來源：高緯物業中國5大城市2004年本地生產總值（GDP）城市本地貨幣美元香港12,690億港元1,630億上海人民幣7,450億元900億北京人民幣4,280億元510億廣州人民幣4,120億元500億深圳人民幣3,420億元410億資料來源：上海、北京、廣州、深圳統計局；香港統計處VIII-4附錄八關於廣州商用物業市場的獨立市場研究報告2.1.2本地生產總值增長

8、廣州為珠江三角州（珠三角）地區主要城市，區內其他成員包括香港、深圳、惠州、東莞、肇慶、佛山、江門、中山、珠海和澳門10個城市。在珠三角地區內廣州的經濟規模僅次於香港，過去10年當地經濟增長率一直超越北京和上海。事實上，廣州經濟於過去15年錄得雙位數增長。在2004年，廣州GDP實質增長的按年升幅達15%，而固定資產投資持續強勁、內部需求殷切、貿易活動繁盛、FDI水平高企，儘管預測今年經