湖北宜昌城市星空项目营销策划方案

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1、A-PDFWatermarkDEMO:Purchasefromwww.A-PDF.comtoremovethewatermark提案目录第一章市场研判————3第二章项目研判————11-1-第三章项目定位————14第四章产品建议————26第五章营销建议————37第六章广告表现————43第七章费用预算————621PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn第一章市场研判-2-2PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn一、宜昌房地产市场

2、概况继葛洲坝工程和三峡工程顺利建设完工，宜昌—万州的电气化铁路、沪渝高速公路和即将开工的沪蓉高速公路，这三条沟通我国大西南的交通大通道的建设，又为宜昌提供了一个新的迅猛发展的战略良机，宜昌经济必将迎来新一轮的发展高峰。宏观经济利好，为宜昌房地产的持续增长提供了较为坚固的保障。截至今年8月底全市共销售商品房122.93万平方米，比去年同期增长25.3％；实现销售额30.05亿元，比去年同期增长29.2％；房屋销售价格较为稳定增长平稳，1-8月全市商品房销售平均价格为2444元/平方米，比1-7月平均销售价格高19元/平方米，比去年同期增

3、长3.1％。-3-1、供求情况2006年全市房地产开发投资在高起点的基础上仍然保持着一定的增长速度，房屋建设规模继续大，竣工房屋较去年略有增加。全市房屋竣工面积达138.69万平方米，较去年同期增长6.5%。全市商品房空置面积达36.33万平方米，比去年同期增长74.1％，城区商品房空置面积占了92.6％。2007年1-8月份，宜昌房地产开发投资继续保持较快增长，8个月共累计完成房地产开发投资33.87亿元，比去年同期增长36.8％；正在施工建设的房屋施工面积达439.00万平方米，比去年同期增长37.9％，新开工建设继续保持高速增长

4、态势，增速达58.3％。近几年，随着宜昌经济持续增长，城市建设不断完善，市民购房需求也持续上涨，特别是新增进城人口，以及二次置业和旧城改造迁拆户增加，成为宜昌房市持续增长的坚实基础。但从总的情况来看，宜昌市商品房的销售面积与竣工面积之比约为1：1.35，供给略大于需求。2、价格走势2007年1-5月全市商品房销售平均价格为2515元/平方米，同比增长5.7％。另据全国70个大中城市房地产价格指数统计，宜昌2007年首季房屋价格上涨6.3%，略高于全国平均水平。其中，二手住宅价格上扬7.4%，高于5.2%的全国平均水平。目前市中心房价已

5、稳定在3800元/平米以上，并有上涨趋势。夷陵区和伍家区房价也有较大涨幅，特别是伍家区沿江高档楼盘的开发，极大的推动了宜昌的房价。3PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn3、土地供应政策2005年，市政府共批准城区房地产开发供地计划1150亩，其中市重点工程（商业步行街和沿江大道）250亩，夷陵区150亩，宜昌开发区80亩，葛洲坝100亩，经济适用房50亩，中心城区500亩，预留20亩。2005年，宜昌开发土地供应1150亩左右。一年内，宜昌市国土资源交易中心组织实施国有土地使用权交易

6、活动25次，成功交易20宗，面积941亩。中心城区供地主要通过土地市场招标拍卖挂牌进行。其中，成交土地单价最高为宜昌药厂地块每亩214万元（净地），最低为西陵园区黄河路地块每亩28万元（净地）。从整体情况看，如果不含宜昌药厂地块，土地平均价格约在每亩65万元左右，相较2004年的每亩60万元左右略有增加。2005年度全市地价综合水平值为669元/平方米。其中，商业地价水平值为1125元/平方米，居住地价水平值为652元/平方米（湖北省2005年城市地价监测报告）。2006年，市政府批复城区房地产开发土地供应计划1250亩，涉及西陵区、

7、伍家岗区、葛洲坝片区、宜昌开发区等。其中，重点工程开发用地250亩，其中沿江大道延伸段开发项目150亩，城东大道开发项目100亩；经济适用住房、廉租房建设100亩（东山大道制漆厂地块）；城市搬迁安置房建设50亩（西陵-4-二路汇腾市场地块）；葛洲坝老城区改造50亩；夷陵区150亩，其中丁家坝地块100亩，其它地块50亩；西陵区40亩，其中环城北路棉织厂地块15亩，体育场路市二医院地块25亩；伍家岗区210亩，其中市锅炉厂地块90亩，夷陵路宝塔河电力公司地块50亩，宝塔纸业地块40亩，胜利三路金羊实业地块30亩；点军区140亩，其中鑫海

8、陶瓷地块100亩，樱桃园二期项目40亩；猇亭区50亩，位于金猇大道市土地储备中心收购的旭棉集团地块；宜昌开发区东山园区160亩，其中港窑路原磷化集团地块30亩，港窑路502地块30亩，发展大道原市计委信息中心地块10亩，