2012曲江市场研究报告

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1、曲江市场研究分析报告西安正合咨询顾问部2012.10.23目录CONTENTS1区域发展属性认知2区域市场环境分析3重点个案浅析1区域发展属性认知板块属性人文、景观、城市三大属性汇聚，随着景观资源利用、品牌开发项目及配套等相继成熟，已成为西安市高端物业及财富人群聚集地，房地产高价值区域曲江：西安乃至全国的一张名片品牌开发商、高端物业及财富人群聚集地金地湖城大镜万科金域曲江中海国际社区板块属性区域目前由五大板块构成，核心区板块依托稀缺的景观、人文资源及相对成熟配套优势成为曲江的巅峰价值区，南湖东板

2、块处于起步发展区，价值待提升核心区板块价值点：科教板块景观资源科教文化板块价值点：人文资源城市生活高端居住氛围成熟配套科教文化曲江核心区南湖东板块会展商务板块价值点：曲江中轴城市生活会展板块南湖东南板块会展商务远期投资绕城外板块绕城外板块价值点：南湖东南板块价值点：产品力发展、投资潜力内部景观性价比性价比产品力板块属性通过板块内物业盘点可看出，项目物业形态、成交价格均受南湖景观资源影响，距南湖越远，形态越单一，成交价格越低序号项目名称容积率物业形态价格（元/㎡）高

3、层、小高层、叠拼、联排、独高层160001湖城大境1.8曲江二期栋叠拼300002曲江凤凰池1.4洋房、叠拼、联排、双拼、独栋30000以上高层11000133曲江紫汀苑2.5高层、小高层、叠拼叠拼220008144华侨城108坊0.68叠拼、双拼、合院、独栋20000以上435荣禾曲池东岸2高层、小高层20000（精装修）7126曲江诸子阶2.36高层、小高层9000-1200027曲江公馆和园1.86高层、小高层、独联体待定1158中海御湖公馆3.56高层1000069鸿基紫韵1.8高层、小

4、高层10000曲江一期15中铁梧桐苑3.0洋房、小高层、高层8500—1000011510000-20000（精装11010万科金域曲江2.53高层、小高层修）911曲江紫薇意境3.6高层800012中海碧林湾3.9高层6800—800013龙湖紫都城3.47高层800014中铁建国际城3.5高层6500中冶·一曲江山2.4洋房、小高层、高层8100—8700板块特征南湖核心区凭借其稀缺的景观资源，以高端改善类物业为主，曲江大道与曲江会展板块多以刚需及刚改类物业为主区域卖点：稀缺资源+完美配套区

5、域卖点：逐渐完善的配套社区，+高端物业未来升值潜力大中海御湖本案湖城大境中海铂宫龙湖紫都城主流产品：高端别墅、洋房主流产品：刚需、刚改产品金地芙蓉世家华侨城主流均价:10000元/㎡以上；紫汀苑曲江大道板块主流均价:7500-9000元/㎡；中海国际社区凤凰池发展态势：西安市最高端物业曲江公馆中海紫御华府发展态势：未来供应量极大；金地·曲南湖板块中海碧林湾聚集地；江尚林代表项目：龙湖紫都城、中铁国苑梧桐苑中海国际社诸子阶区代表项目：金地湖城大境、中曲江会展国际际社区、中海碧林湾永和坊曲江拿铁曲江

6、意境海铂宫曲江会展金域曲江板块曲江观邸曲江新板块区域卖点：价格洼地，前景看好区域卖点：交通便利，配套完善曲江圣卡纳主流产品：刚需产品主流产品：刚需、刚改产品主流均价:6500-7500元/㎡；主流均价:6500-8000元/㎡；航天大道板块发展态势：升值潜力大；曲江·观山发展态势：后期供应量极大；悦曲江阑山富力城代表项目：富力城、曲江观山悦代表项目：永和坊、拿铁城大华公园世家区域发展受区域开发现状及土地格局影响，曲江后期开发建设将重点向西、南方向发展，对于本项目发展来讲有一定的利空影响综合产业区

7、商务会展及文化产业区区位核心区东侧；核心区西、南侧；核心区回迁安置及建成区；曲江CBD；综合产业区南湖居住区规划城市综合公共服务中心文化娱乐创意区；传媒产业区；商务会展区；商务会展区已经开始规划建设，周边配套基本旧城改造区；完善；开发区域认知度不高区域成熟度显现，逐渐向三环外状况区域房地产开发仍处于延伸；起步阶段；区域认知度较高及市场认可度高；文化产业区从区域发展走势图可以看出：以大雁塔为核心，向南（南湖居住区）、向西（电视塔商务会展区）发展的趋势；受曲江区域开发

8、状况和未来土地供应影响，南湖居住区已经接近饱满，随着发展趋势，向西南辐射到文化产业区及商务会展区，本案未来存在一定的威胁。市场环境分析2I.宏观市场环境分析II.西安市场环境分析III.区域市场扫描2.1宏观市场环境分析政策回顾近年来中国楼市遭受频繁的宏观调控，特别是2011年国八条之后，以严厉打击为主。近期政策探底意味出现，但是大幅度放松可能性不存在《流动资金贷款管理暂行办法》出台“1.26”国八条出台《个人贷款管理暂行办法》出台上海继重庆后开征房产税经济工作会议及总理讲话明确房《加强房地产