北外滩北侧地块项目可行性研究

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1、TableofContentsProposalTitleMonth2003上海•北外滩上海市北外滩国际客运中心北侧地块项目可行性研究报告致金光纸业(中国)投资有限公司PrivateandConfidentialSep.1220051目录北外滩国际客运中心北侧地块项目可行性研究报告Sep.2005报告摘要一、市场分析¢本项目位于上海市北外滩区域，地块东至规划新建路，西至旅顺路，南至东大名路，北至东长治路。项目占地面积62211平方米，规划建筑面积25万平方米，拟建物业包括商业、办公、酒店，本项目是北外滩区域未来标志性建筑。¢截至2005年6月底，上海市甲级写字楼平均

2、租金为0.84美元/平方米.天。预计2007年之前市场租赁状况保持乐观，2008年后供应增加和需求减弱的双重压力下，预期上海市甲级写字楼空置率有所上升，并导致租金下跌。2010年后随着供应量的减少和需求的稳定，市场将保持平稳。目前北外滩商务区发展并不十分成熟，但航运、货运代理、物流等行业聚集效应十分明显。区域内未来高档写字楼项目主要聚集在浦江沿岸和苏州河四川北路区域。2009年写字楼新增供应量达到市场顶峰，并导致空置率上升和租金的下跌。2012年随着供应量的减少，写字楼租金走势将保持平稳。¢上海高档酒店需求不断增强，至2004年底上海市五星级酒店平均房价已达143美元/间

3、.天，2006年起还将有多家五星级酒店推向市场。虽然新增过快导致入住率有所下滑，但是预计2010年前上海市五星级酒店平均房价仍可达到181美元/间.天。2010年由于世博会带动，入住率将迅速提高，世博会后预计市场将保持平稳上升的态势。北外滩高星级酒店现有供应较少，且档次不高，但现有需求较为旺盛，酒店入住率明显高于全市平均水平。未来高档酒店项目主要聚集在浦江沿岸。供应量的增加导致入住率下降，而2010年世博会的召开，酒店入住率有所反弹。¢以“三街四城”为核心的上海市总体商业格局已经形成。随着城市交通设施与城市整体经济发展，上海商业整体布局从条状、块状向点状分布发展。上海整体

4、经济的高速发展带动产业多元化而形成了人口、商业的扩张分布，随着而来的特色商业形态将表现更加活跃。例如未来的北外滩区域。北外滩区域商业大多为社区型商铺，经营中低档次商品为主，区域内缺乏高品味的综合性购物中心。区域内商业主要集中在北外滩西部，包括吴淞路沿线商业、乍浦路商业街等。2目录北外滩国际客运中心北侧地块项目可行性研究报告Sep.2005北外滩未来高档商业项目供应主要集中在滨江沿线区域，如摩天轮、国际客运码头及本项目。未来新增商业面积总计约10万平方米左右，由于届时区域内高消费能力居民的大量导入，商业消费需求的不断释放以及商业业态种类的丰富，促使租金持续保持小幅上涨态

5、势。¢本项目主题定位北外滩国际商务(航运)服务中心¢物业市场定位物业类型市场定位项目总体定位北外滩标志性建筑写字楼超甲级写字楼酒店五星级江景酒店商场水岸休闲MALL¢物业开发体量及租金建议物业类型建筑面积(平方米)开业前十年平均租金地上地下写字楼146,0002,000$0.93平方米/天酒店55,0003,000$206/天商场49,00056,000$2.94-4.16平方米/天建筑面积合计250,00061,000二、财务表现¢项目总投资（估算）项目总投资（估算）需79.50亿元，其中假定土地成本30亿元。¢财务（估算）表现股权投资税后资金内部收益率(IRR)-年7

6、.07%投资回收期(年)19.43股权投资资金税后财务净现值(万元)￥72,084股权投资资金税后投资回报率(%)24.13%资料来源：戴德梁行.研究咨询部3目录北外滩国际客运中心北侧地块项目可行性研究报告Sep.2005三、工程进度200620072008200912345678910111212345678910111212345678910111212345678910111212个月设计18个月地基施工18个月结构施工8个月装修工程2个月工程验收资料来源：戴德梁行.研究咨询部4目录北外滩国际客运中心北侧地块项目可行性研究报告Sep.2005目录1项目概况地

7、块分析31.1地块周边现状分析1.2地块周边北外滩发展规划分析1.3项目SWOT分析2写字楼市场分析82.1上海甲级写字楼市场分析2.2北外滩高档写字楼市场分析2.3北外滩高档写字楼市场分析总结3酒店市场分析203.1上海五星级酒店市场综述3.2北外滩高星级酒店市场现状分析3.3北外滩高星级酒店市场未来预测3.4北外滩高星级酒店市场分析小结4北外滩区域主要商业市场分析404.1上海市商圈物业分布特征4.2北外滩商圈物业分布特征4.3北外滩商业市场分析小结5项目定位535.1项目总体定位5.2办公物业定位5.3酒店物业定位5.4