中原石家庄天滋大径街花园社区项目营销策划方案销售策略

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1、天滋大径街项目策划演示本次提案要解决的几个问题：项目定位︱定位依据︱经济可行性论证︱卖什么︱怎么卖•第一部分·市场提炼——解决定位依据问题•第二部分·项目定位——解决项目定位问题•第三部分·经济可行性分析——经济可行性论证•第四部分·营销推广——解决怎么卖的问题预计本次汇报约50min.一切结论都源于市场、一切决策都以市场为依据第一部分·市场提炼省会定位︱市场信息︱市场环境︱市场结论︱项目分析一、石家庄市政府对省会的定位石家庄市城市规划功能定位是：华北地区重要商埠第一部分·市场部分省会定位︱市场信息︱市场环境︱市场结论︱项目分析二、市场信息1、

2、新休门·滨江国际一期公寓：40～91㎡、113㎡左右、135㎡左右；户型住宅：两室105㎡左右，三室142～153㎡。公寓：4900元/平方米（带价值300元/平方米精装修）；价格住宅：4100元/平方米。公寓：主要以投资为目的，少量自住；客户置业目的住宅：自住为主，同时有少量投资成分。销售状况公寓销售火爆；面积较小的两室认购当天售罄。2、缔景城、尚乘源上述两项目楼体形态均为蝶型塔楼，销售情况良好。3、自由港、凯佳大厦自由港凯佳大厦两个项目均以酒店式公寓的身份出现在市场上，地域的优势和准确的定位使得这两个项目取得了良好的销售成绩，均在短时间内售

3、罄。第一部分·市场部分省会定位︱市场信息︱市场环境︱市场结论︱项目分析三、市场环境任栗村改造65万㎡项目名称推出时间总建筑面积中基名邸（任栗村）与本案基本同期65万平米世都皇家（四中路）与本案基本同期30万平米新休门在售96万平米新休门合计191万平米96万㎡本项目四中路改造30万㎡第一部分·市场部分省会定位︱市场信息︱市场环境︱市场结论︱项目分析四、市场结论•客户在该区域购房的目的：自住+投资•酒店式公寓与住宅相比存在着更大的市场需求和利润空间•蝶式塔楼可以已经被市场接受•热销户型：面积偏小的二居、三居、小面积的投资型产品•未来两三年局域市场

4、竞争异常激烈•没有合适的定位和销售卖点项目高利润的实现难度极大第一部分·市场部分省会定位︱市场信息︱市场环境︱市场结论︱项目分析五、项目分析项目北侧——规划中的民生路项占地：6万平方米项目目建筑面积：20万多平方米？？？东西侧侧建筑密度＜25％本案大绿地率＞46％平径安街停车位＞1000个大街北国商城麦当劳北国商城肯德基餐饮东购、金色时代必胜客北国商城钱隆福满楼肯德基、麦当劳、必胜客、燕春花园酒店、燕春烧鹅仔、凤凰酒楼、全聚德南三条市场烤鸭、福满楼、上岛咖啡真锅咖啡全聚德烤鸭钱柜西美三利名品凤凰酒楼滚石娱乐彩虹名品燕春花园酒店娱乐碧涛阁浴场燕春

5、烧鹅仔国讯手机广场中京大酒店工商银行、交通银行、建设银行、中行图书大厦、新华书店、一中、三十二中、四十四中、东马路小学、三十二中：人民医院、省四院、市四院项目地块点评•本地块地处南三条商圈内，地理位置优越；•周边重点学校、餐饮、购物、酒店等配套成熟；•项目可塑性强！无论你的操盘手法多么高明，最终还是要用产品来说话，所以中原认为适应市场、引领市场的产品才是好产品，好产品才是市场核心竞争力的根本。第二部分·项目定位项目规划︱项目定位︱定位支撑︱目标客户定位一、项目规划规划建议•第一，建议整个小区的物业形态以住宅和酒店式公寓为主；•第二，考虑到酒店式

6、公寓市场需求旺盛，且与住宅相比存在着更大的利润空间，结合本项目地块的不规则，建议调高酒店式公寓的比例；•第三，幼儿园平时比较嘈杂，建议放在相对偏僻的位置；•第四，在中心好的位置规划相对好且总价高的产品，地块周边规划面积适中的产品，在满足容积率的同时，平衡两居室和三居室的配比平衡。项目规划——建筑布局规划基于对市场的分析，并考虑到开发商的利润空间，中原建议调整公寓与住宅单位的分配比例——继续调大公寓比例。公寓公寓住宅住宅住宅住宅住宅公住宅住宅寓住宅住宅会所住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅项目规划——分面积布局公寓公寓13212410310310397

7、9494132124124132公97124132132124979797寓132124103103949713212412413213212497103103979794115115115115115115888888888888项目规划——住宅户型配比户型面积段套数比例面积比例三房114～13262447%7803953%两房88～98～10370253%6790947%合计1326145948项目规划——优势增加了更多园林面积园林得到了突出建筑点缀在园林中会所与园林同时，建议将园林打造成有机融合幼儿园临学校以文化为主题的社区活动空间对社区

8、影响最小化北入口宽阔、华丽并可直视园林；南入口典雅、幽静方便业主生活。项目规划——外立面风格建议现代建筑风格，稳重而不失时尚外立面材质要有质感，给人一