关于仅办理抵押权预告登记银行能否享有优先受偿权问题之

《关于仅办理抵押权预告登记银行能否享有优先受偿权问题之》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、关于仅办理抵押权预告登记银行能否享有优先受偿权问题之裁判规则分析报告郭政法律服务团队二〇一六年十月目录一、引言.................................................................................................2二、裁判数据分析...................................................................................3三、全国各地法院主要裁判规则.....................

2、......................................4（一）支持银行享有优先受偿权的判例........................................................................4（二）不支持银行享有优先受偿权的判例...................................................................7四、福建省各中院裁判观点.....................................................

3、................8五、实务建议........................................................................................101一、引言开发商在进行房屋预售时，购房人为获得银行贷款，往往与银行约定以此房屋作为抵押物，并办理抵押权预告登记，向银行贷款一定数额用于支付购房款。但此时购房人尚未取得相应的房屋所有权证，银行暂时无法办理抵押权登记。这时就需要开发商作为保证人对购房人取得所有权证且银行办理抵押权登记、取得他项权证之前的期间承担阶段性的连带保证责任。三方

4、的上述权利义务彼此制约、保障以更好促成房屋买卖交易。但在实践过程中，因购房人在取得贷款后，未按期偿还贷款本息导致银行无法按期收回借款的情形十分常见。而在此类案件中，银行能否依据抵押权预告登记主张抵押权已设立，并以此为由要求就上述房屋拍卖、变卖等所取得的价款享有优先受偿权呢？《物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该

5、不动产的，不发生物权效力。”据此，预告登记是为了保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记；预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记并非正式物权登记，在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立，不产生设立抵押权的法律后果。因此，原则上，银行（债权人）享有优先受偿权的前提是办理抵押他项权证，而非抵押权预告登记证。《最高人民法院公报》2014年第9期公布案例“中国光大银行股份有限公司上海青浦支行诉上海东

6、鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案”（后文亦有详细案例信息）即是支持该观点。在其公布之后，各地法院纷纷亦采用该观点。而在此之前，绝大部分法院认为办理抵押权预告登记的银行享有优先受偿权。那么，是否仅办理预告登记，就当然地无法享有优先受偿权了呢？实务中，2各地法院对此亦有多种不同解读，同案不同判情况十分普遍，甚至于同一个法院都常对此有不同的解读和裁判。本律师以上述公报案例发布时间为节点，通过对中国裁判文书网、无讼案例、OpenLaw等裁判文书检索平台发布的2015年至今的各地中院、高院判决进行重点分析，以此了解本文所述问题在审判实务中的现状及未来发展趋势

7、，以期对银行实现债权提供帮助。二、裁判数据分析截止2016年8月30日，无讼案例平台公开发布的因购房人逾期拖欠贷款引起的金融借款合同纠纷判决书共计达4912份。（一）就年份排布来说，受中国裁判文书网公开的影响，公布最多的年份显然是2015年。（二）就审理程序而言，一审判决达4646份，占总数的94.6%；二审判决书达253份，占5.1%；再审判决书达10份，占总数的0.2%，其他判决书达3份，占总数的0.1%。（三）就地域分布而言，占比最多的是浙江省，达977份，占总数的20.1%，其次是内蒙古、山东、福建、江苏，分别占比11.3%、9.3%、7.1%、

8、6.9%。而经济水平较高的北京、上海、广东，分别有类似判决书3份、107份、34