中地行淮安城置公园龙湾全案营销策略执行方案

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1、城置·公园龙湾全案营销策略执行方案南京中地行房产代理有限公司2012-5-11报告整体规划思路本报告总纲市场环境分析营销执行策略营销执行建议区域市场认营销目标明推盘建议知确竞争对手分营销问题界推广计划析定市场客群分问题应对策营销计划析略市场总结销售附件市场环境分析©区域市场认知©竞争对手分析©市场客群分析©市场总结PART1：市场认知依托淮安市发展格局和生态景观资源，淮安的房地产市场大体可以分成6个片淮安市场细分区：淮阴经济开发区、淮安经济开发区西部、淮安经济开发区东部、清河老城区、青浦老城区、青浦区高教园区。中天花园海

2、州﹒铂兰庭长岛一墅藏龙﹒鸿基雅园白鹭湖庄园奥林晴园﹒璟园红星美凯龙天润翠璟融侨华府蓝岳学府城开御园新世纪大厦巨一首府香格里拉花园香格里拉花园长岛一墅万达广场融侨华府琥珀美墅维科·皇家花园和达雅苑和达雅苑红星美凯龙本案华德力运河城海润风景中天﹒优诗美地万达广场伊美翡翠城天元阳光苑弘辉首馥弘辉首馥颐景雅苑恒大名都东冠逸品花园金满华府京河湾公寓御景天成花苑恒和杰座中茵翰城广场青浦区高教本案所在的青浦区高教园区位于淮安京杭大运河以南，整体发展方向为东扩南园区概述移，南部属于科教文化圈，学校较为集中，教育资源优势相对明显。¾水岸风

3、情公园、阳光湖公园等景观配套资源；¾大型超市、禧徕乐商贸城、现代联合商厦、苏宁广依场、时尚1912街区等商业配套资源；托¾市第二人民医院分院、清浦医院、体育文化中心、资汽车南站、淮安日报社、青浦区人民政府等市政配源置资源；¾幼儿园、城南中心小学、柴米小学、启英中学、江苏财经职业技术学院等教育配套资源。区¾该区域为淮安南部经济圈和学院圈，受到城市周边域各种发展阻力与引力影响，淮安市将形成主要向东、潜向南方向发展，主城区和楚州区逐渐融为一体的城力市发展格局。相关特点及趋势判断：¾淮安市“三淮一体”，城区东扩南移的发展格局使得

4、青浦区、高教园区成为淮安发展的热点地区，依托丰富的教育资源优势吸引大量人口进入，日益成为城市的居住中心区。区域内区域内的楼盘项目主要以高层产品为主，约占到47.62%，其次是多层产品，占到产品形式33.33%，小高层产品占到19.05%，在产品形式上本项目无明显优势。项目名称产品形式产品形式构成比例四季金辉高层新维.中央美地多层、高层华德力.运河城多层、高层东方豪城多层中南世纪城高层中茵翰城广场高层恒大名都高层京河湾公寓多层、高层学林雅苑多层、高层、小高层金榜花园多层、小高层金满华府多层、小高层天元阳光苑高层、小高层海润

5、枫景高层区域内竞争在本项目所在区域及周边所选取的13个竞争项目中，根据项目规模、产品类型、楼盘概览销售价格等因素的不同，可将它们分为三个不同竞争等级，其中一级竞争的有4个，二级竞争的有5个，三级竞争的有4个。项目名称开发商项目地址占地面积建筑面积开盘时间竞争级别9万㎡26.7万㎡四季金辉淮安金辉置业有限公司淮海南路198号2011-10-29（当期）（当期）新维.中央美地淮安新维置业发展有限公司淮海东路42号13万㎡26万㎡2011-11-26一级竞争一级竞争华德力.运河城淮安新维置业发展有限公司淮海南路188号29万㎡

6、55万㎡2009-11东方豪城淮安市晶晟房地产开发有限公司正大路168号4.6万㎡6万㎡2011-3-26中南世纪城淮安中南置业有限公司淮海东路42号53万㎡160万㎡2012-3-4中茵翰城广场中茵置业天津路3号9.3172011-12-10恒大名都淮安恒大富丰房地产开发有限公司北京南路99号12.452.82010-08-29二级竞争二级竞争京河湾公寓淮安市豪威房地产开发有限公司北京南路克山路口9162010-09-06明远路（淮安信息学林雅苑淮安运通房地产开发有限公司12.6232011-12技术学院对面）明远东路

7、北侧（信金榜花园江苏登达房地产开发有限公司13.3222008-04息学院北门对面）金满华府淮安天元置业有限公司淮海南路178号5.914.82012-3三级竞争三级竞争天元阳光苑淮安天元置业有限公司柯山路19号1.77.8未开盘海润枫景江苏省广田置业有限公司淮海南路180号4.5162010-11-10PART2：竞品分析竞争项目分析1——四季金辉项目名称四季金辉开发商淮安金辉置业有限公司占地面积/㎡建筑面积/㎡容积率9万（当期）75万（当期26.7万）3.0规划指标总户数/户绿化率（%）位置6000（当期1660户，

8、目前仅推出300多31.3淮海南路198号户）物业性质普通住宅建筑类型高层板楼居室面积区间/㎡户数占比（%）户型结构二居80-12360三居110-14040开发程度一期于2011年10月29日开盘，项目后期还将有近50万平米推出价格情况起价/元.㎡均价/元.㎡最高价/元.㎡（一期）430045504800物业费用1