青岛上善若水项目营销报告

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1、上善若水项目营销策划报告认识自我产品解读宏观市场分析竞争市场分析与谁竞争竞品对位分析区域客群分析项目定位凭何竞争客户定位价格定位营销总纲如何竞争销售篇推广篇自身分析商业竞争市场分析业态建议招商工作认识自我认识自我——指标分析指标整体总用地面积37547.45总建筑面积52520.25住宅面积33372.79商业面积11393.46酒店式公寓7452.00物业管理302.00建筑基地面积7930.47容积率1.40建筑密度21.12%绿地率35.00%总户数416停车位523地面373用地及总建小，属小型社区。地下

2、150物业类型丰富。地下车库面积7603.01容积率低。车位/住宅比1.26车位保有量高。认识自我——综合分析•用地：地块方正、便于开发。•景观：地块狭长，建面较小，不利于整体规模景观的营造。•规划：项目整体采用兵营式布局、较为呆板，社区北边有河道资源。•建筑风格：欧式简约。认识自我——重点户型分析户型方正，设计较，合理无明显硬伤。103㎡设计为三房二厅舒适度一般，但功能性强，具有面积控制优势。94㎡设计为二房二厅功能性一般，但舒适度强。认识自我——建筑形态分析立面为欧式简约风格形态为7—9层电梯小高层认识自我—

3、—交通分析项目东临青威路交通要道，离青银高速及城阳高架路较近。四周交通便利，方便社区居民出行，通达性好。本案到中心商圈：直线距离1.5KM流亭机场：直线距离2.2KM城阳区政府：直线距离1.5KM认识自我——资源分析项目距青岛城阳世纪公园800米，北边有河道资源，无污染。认识自我——城市配套分析项目附近2000KM范围内有长城路小学、青岛东方外国语学院、城阳区人民医院、城阳购物中心、人民广场、信用大厦等公共配套设施，从总体上来看项目周边配套较为齐全。与谁竞争一、投资环境分析1.城市经济环境分析2.政策环境分析3.

4、青岛市场分析4.2010年青岛市场发展预测1、城市经济环境分析1.1城市概况NN青岛市地处山东半岛南部，位于东经119º30′～121º00′、北纬35º35′～37º09′；东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。全市总面积为10654平方公里，所辖七区面积（市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛）为1102平方公里，所辖胶州、即墨、平度、胶南、莱西五市面积为9552平方公里。青岛是中国重要的经济中心城市和沿海开放城市，是国家级历史文化名城和风景旅游、度假胜地。1、城市经济环境分析

5、1.2城市宏观经济环境分析①2008年青岛市GDP产值为4436.18亿元，13%的增长率高于国家4个点，且逐年增长；②2008年青岛市产业结构继不断优化，服务业比重逐渐增多，金融业、现代物流业、旅游业、房地产业、科技与信息服务业、商贸流通业、文化创意产业、中介服务、会展业将是未来服务业的九大支柱产业。未来经济仍稳步发展，为房地产市场发展提供了坚实的经济基础。1、城市经济环境分析1.2城市宏观经济环境分析①2008年青岛市GDP4436.18亿元，人均GDP52895元（估算），按照6月15日美元汇率6.8343

6、计算，人宏观经济关键词总结：均GDP大约为7700美元；②据预测，未来人均经济仍稳步增长，居民收入水平逐年提升，消费结构日趋优化GDP和城市居民人均可支配收入均呈现出稳步上升的态势，但是增幅逐渐减缓。。2、政策环境分析宏观政策在“松”与“紧”之间徘徊上半年全国主要“宽松”政策列表上半年全国主要“从紧”政策列表时间政策条目主要内容时间政策条目要采取更加积极措施稳定房地产市场，稳定国税总局发布了《土地增3月5日两会政府工作报告房地产投资。5月20日值税清算管理规程》的通知央行、银监会联合发布《关于进一步加强要求各信贷

7、机构对经济适用房建设、房地产国务院宣布将研究开征物5月25日3月26日信贷结构调整促进国开发企业融资以及首次置业、改善型购房等业税民经济平稳较快发展消费需求给予较大力度的资金支持。银监会印发《关于进一步的指导意见》加强按揭贷款风险管理的认真落实扩大投资的各项政策措施；着力扩6月22日通知》中明确指出，要严大消费特别是居民消费；加快推动重点产业格执行第二套房贷的相关国务院推出第三批中①楼盘二套房贷不再有七折优惠；4月15日调整振兴；加快推进社会保障体系建设；继政策不动摇央投资计划续做好金融支持经济发展的工作。灵活运

8、用②对二套房贷严格执行首付四成、利率上浮多种货币政策工具，调节市场资金供求。10%的政策。银监会表示坚持目前要求各商业银行认真落实保增长、扩内需、4月23日适度宽松信贷政策不调结构的国家宏观经济政策。变国务院通过《关于决定调整固定资产投资项目资本金比例，降4月29日2009年深化经济体制低了房地产等11个行业的资本金比例要求。改革工作的意见》国务院公布固定资产①缓解房产泡