综合体建筑体量预测以高伟环球哈德逊码头案例切入

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1、哈德逊码头改造工程经济概况与需求预测Presentedby:EconomicsResearchAssociatesand高伟环球（Cushman&Wakefield）Spring20031房地产智库www.fdc01.com目标¢制定出一个能使哈德逊码头焕发出其应有价值的战略，从而确保纽约经济未来得以持续发展¢创建一个具有活力的全新的商业与住宅综合区¢制定出一个切实可行的规划，为改善基础设施注入资金，从而为该区引入私人投资ADVISORYGROUP2房地产智库www.fdc01.comHudsonYardsToday哈德逊码头区现状第42大街PATerminal贾维茨8thAve

2、35thStMadisonSqGardenMTAYards7thAve28thStreet第10大道第24大街ADVISORYGROUP1房地产智库www.fdc01.com挑战与机遇（机会/威胁）¢曼哈顿中区和下区正在持续地失去办公市面积场份额¢如果我们现在不采取措施来扩大写字楼用地的供应量，曼哈顿的竞争力将会继续削弱¢哈德逊码头区是临近曼哈顿中区的最大片区，可以容纳区域商业开发的需求，从而获取纽约地区未来可预见的增长所带来的市场份额“如果不采取行动增加更多面积，纽约市将在未来的二十年失去成千上万新的工作岗位和增加的经济机会”-Groupof35,Preparingforthe

3、Future,2001ADVISORYGROUP4房地产智库www.fdc01.com资源（优势）......挑战（劣势）¢临近中区¢落后的街区划分¢有道路直通水岸¢缺少转换道路¢主要公共设施¢就业与税收下降¢有可开发的土地¢缺少公共空间¢具备连接现有交通¢到处都是露天停车场基础设施的条件¢贾维茨会展中心尚未发挥出应有作用ADVISORYGROUP5房地产智库www.fdc01.com需求预测¢写字楼¢住宅¢酒店¢零售ADVISORYGROUP6房地产智库www.fdc01.com写字楼开发¢中区办公核心圈的扩展¢满足预测未来的办公需求¢最大的增量物业价值ADVISORYGROU

4、P7房地产智库www.fdc01.com曼哈顿中区办公市场¢现有2945万平方米办公用面积，占纽约地区总量的44%¢连同下区的办公面积，总共为3870万平方米，占纽约地区办公面积存量的59%¢全国最重要最大的写字楼市场¢曼哈顿是高端服务业及金融、保险、零售等行业和就业者的首选地点¢中区加上下区是纽约地区经济发展的引擎¢在纽约地区内正在失去已租办公面积的市场份额ADVISORYGROUP8房地产智库www.fdc01.com纽约地区市场已租办公面积Historic1986–2001600010.0%500010.0%4.3%3.7%400023.9%22.7%300016.9%18

5、.1%万平方米2000100045.5%45.1%086878889909192939495969798990001中区下区新泽西长岛费尔菲尔/西切斯特资料来源：高纬环球统计分析ADVISORYGROUP9房地产智库www.fdc01.com纽约地区市场年平均净吸纳量历史1987–2000*中区下区曼哈顿328新泽西25长岛4费尔菲尔/西切斯特701020304050净吸纳量(万平方米)*仅做到2000年，因为911事件非常规地影响了存量和出租量Source:Cushman&WakefieldAnalyticsADVISORYGROUP10房地产智库www.fdc01.com纽约

6、地区净吸纳面积(1987–2000)对比已租用面积2000*已租用2000净吸纳面积1987-200041.8%中区45.1%下区32.5%新泽西23.9%费尔菲尔/西切斯特长岛0%10%20%30%40%50%*仅做到2000年，因为911事件非常规地影响了存量和出租量Source:Cushman&WakefieldAnalyticsADVISORYGROUP11房地产智库www.fdc01.com纽约地区净吸纳量(1987–2000*)对比预计净吸纳量(2005–2025)41.8%中区40.7%下区32.5%新泽西35.2%费尔菲尔/西切斯特1987-20002005-20

7、25长岛0%10%20%30%40%50%*仅做到2000年，因为911事件非常规地影响了存量和出租量Source:Cushman&WakefieldAnalyticsADVISORYGROUP12房地产智库www.fdc01.com曼哈顿办公楼建设1950-20012358万平方米或年均45万平方米2501982-1990200611万68万年均1501998-200183万平米10021万平米年均万平方米500505356596265687174778083868992959