戴德梁行东莞星玺广场项目招商策划报告

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1、致:东莞市骏合商业有限公司PlanningReport东莞星玺广场项目招商策划报告（初稿）戴德梁行房地产顾问(广州)有限公司DTZInternationalPropertyAdvisers(GZ)Co.,Ltd.2011年11月Page1第一部分项目改造市场研究项目招商市场Part1背景简析Page2OUTLINE1项目所在商圈分析1.1项目所在商圈发展现状分析1.2项目所在商圈主要商业项目分析1.3项目所在商圈发展趋势分析Page31.1项目所在商圈发展现状分析1.1.1城市经济发展概况｜1.1.2商圈发展分析东莞区位位置分析东莞位处珠江三角洲腹地，地理位置优越东莞市

2、位于中国华南，广东省南部，珠江口东岸，东江下游的珠江三角洲，居广州深圳之间。总面积2465平方公里，2010年第六次人口普查，全市常住人口为822万人。此外，还有港澳台同胞70多万人，海外侨胞20多万人，是著名的侨乡。东城区是东莞规划的中心商业区，是东莞的富裕先导区东莞市辖32个镇（街道），其中中心城区为莞城、南城、东城、万江。东城区东城区总人口近50万，其中常住人口约20万（户籍人口8万多），外来人口约30万。它是东莞的富裕先导区，聚集了城区50%以上的富裕人群。Page41.1项目所在商圈发展现状分析1.1.1城市经济发展概况｜1.1.2商圈发展分析经济发展整体水

3、平东莞有“世界工厂”之称，在广东省内综合实力仅次于广州、深圳，与佛山处于同一能级，经济发展水平处于省内前列。【第三届全国相对富裕地区排名第一】【综合竞争力居全省第一】【首个移动客户过千万的地级市】【居民生活质量居全省之首】【沃尔玛分店最多的地级市】【中国家具出口第一镇】……2005-2010年GDP平均增幅超过14%，经济实力雄厚GDP仅次于广州、深圳，与佛山东莞市2005-2010年GDP及增长速度2010年广东各市GDP排名（1000亿以上）人民币：亿元50004,24625.0%人民币：亿元3,7043,764广州10,590400019.5%19.2

4、%20.0%深圳9,4973,160佛山5,83830002,62818.3%14.0%15.0%东莞4,2462,183中山1,826惠州1,730200010.3%10.0%江门1,550茂名1,48910005.3%5.0%湛江1,406珠海1,27700.0%汕头1,218清远1,100200520062007200820092010肇庆1,050GDP增长率02,0004,0006,0008,00010,00012,000资料来源：东莞市统计局Page51.1项目所在商圈发展现状分析1.1.1城市经济发展概况｜1.1.2商圈发展分析消费人口与消费力东莞人口为广东

5、省第三，有广泛的消费人口；东莞有强劲的消费力，城市居民年人均可支配收入、消费支出均位居广东省第一2010年指标广州深圳佛山珠海中山江门惠州肇庆东莞排名人口(万人)10338916001492514203973898223GDP(亿元)913882014820103815661341141486242464全社会消费品零售总额（亿元）3430256714094045502413039911084人均社会消费品零售总额（元）3320428810234832711421912573876322545151026城市居民年人均可支配收入（元）2761029244245782285

6、923088190042127815063363501城市居民年人均消费支出（元）2282121526192961794817415142631791411030242701民用汽车拥有量(万)103.3108.3665.1113.0825.9918.4916.579.6379.563每百人拥有民用汽车量(辆)101211910442131资料来源：广东省、东莞市统计局Page61.1项目所在商圈发展现状分析1.1.1城市经济发展概况｜1.1.2商圈发展分析东城商圈零售消费情况零售业态层级过低，差异化不明显，消费”分流”与”外流”现象严重珠三角九大城市中，东莞人均消费支

7、出最高，而人均社会消费品零售总额却较低分流:城区主要购物中心消费客群90%以上来自于本地城区，周边镇区居民的必需品需求基本在镇区商业解决，向中心城区聚集力不强外流:中间与顶端消费群体外流消费现象严重，广州、深圳及香港是外流消费主要区域人均社会消费品零售总额与人均消支出结构对比单位：元3500030000消费外流型城市250002000015000消费渗入型城市1000050000广州深圳佛山珠海中山江门惠州肇庆东莞人均社会消费品零售总额人均消费支出资料来源：广东省、东莞市统计局Page71.1项目所在商圈发展现状分析1.1