中国养老住宅-现状和发展趋势报告

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1、中国养老住宅——现状和发展趋势报告目录前言中国养老住宅市场现状分析1.各方主体纷纷试水，房地产公司成为市场主导着1.1房地产公司—开发建筑主力军1.2养老服务机构—设施运营支撑者1.3保险机构—长期资金优势者1.4其他投资者—市场的有力补充者2.产品结构逐渐丰富，但尚未形成规模3.多种盈利模式并存、各有利弊4.产业各方突显优势、加强合作中国养老住宅市场面临的挑战1.中国养老住宅市场有效需求还有待培育2.养老设施和服务供给与市场需求不匹配3.产业政策微观落实程度不尽如人意4.融资渠道制约养老住宅健康发展海外养老模式探析及借

2、鉴1.尊重不同文化的养老需求2.政府加强投入，完善基础设施和体系3.参与主体多样，多种模式并存4.金融工具创新促进行业发展中国养老市场发展趋势展望附录一：中国养老产业税收政策简介附录二：境外人民币房地产投资信托(CNH-REIT)前言人口老龄化这一问题近几年逐渐浮出水面，成为日益受到关注的一大社会问题。在现代化因素的影响下，传统的“家庭养老”的功能越来越弱化，单纯的机构养老己经不能满足广大老年人多方面的养老需要。随着中国老龄化趋势加快，养老产业开始成为众多企业眼中的“朝阳产业”，而其中作为养老产业“载体”的养老住宅这一环

3、节则成为了众多投资者关注的焦点。目前，中国养老住宅市场正处于加速发展态势，机遇与挑战并存。报告中，德勤分析了中国养老住宅市场的现状与趋势。谁是养老住宅市场的参与者？不难想象房地产公司自然的成为了这个市场的主导者，其他的重要投资者还包括了养老服务机构、保险公司和基金公司等。在研究的过程中我们发现了不同类型的投资者/公司之间存在着许多合作空间，比如房地产公司与养老服务机构的管理营运合作，本地实业集团与外国投资资金的合资项目等。由于各个行业的投资者拥有自身的长处，合作能为项目带来质量、营运以及融资上的优势。在迎接未来庞大需求的

4、另一面，投资者要面对一些挑战──设施和服务供给与市场需求不匹配、相关政府政策落实程度和融资渠道的制约等，这些因素对于养老房地产项目的营运和投资回报有决定性的影响。以中国政府的政策为例，虽然近年来国家出台了一些对养老产业的扶持政策，以税务优惠和支持补贴等方法激励市场投资与发展这行业，但整体来说政策与法规还不完善，发展模式与监管也没有统一的标准及规范。中国的养老产业还处于初级阶段，相比之下，海外的养老地产和养老服务市场已经成熟，并有着不同的模式，比如英国的养老模式以政府主导为主，而美国的就以市场开发的模式运行着。这是因为养老

5、模式与国家的历史、经济发展和国民对于家庭的传统观念有着不可分割的关系。中国养老产业的发展模式可以借鉴海外市场发展的进程，并配合本地的文化传统和实际需求来发展，让体系日趋完善。此外，中国的税制复杂，投资或营运养老地产和养老服务所牵涉的征税繁多，在本报告的后部分，我们特意编写了关于中国养老产业税收政策的附录，简单的介绍了养老产业的基准和政府的优惠政策。此外，我们也附上了关于境外人民币房地产投资信托(CNH–REIT)的附录，协助您了解这个投资工具在发展养老住宅市场的潜在机遇。本报告的撰写过程中，得到了开发商、医疗服务机构的大

6、力支持，特此致谢：保利地产、OrpeaChina及为本研究提供智力贡献的人士。吴苹何锦荣主管合伙人主管合伙人德勤中国生命科学与医疗行业德勤中国房地产行业中国养老住宅现状和发展趋势报告03中国养老住宅市场现状分析2013年中国65岁以上人口占比为9.7%，约图1：2007年-2050年中国老年人口数量及占比预测1.32亿人；与此同时，老年抚养比从2007年的11.17%上升到2013年的13.32%。根据联合国人老年人口数（亿人）老年人口占比%口署预测，中国的老年人口将以每年超过800万5.0035.00人的速度增加，到2

7、050年，老年人口占比将达到30.8%，约为4.3亿人，80岁以上的老年人将4.5030.00超过1亿人（如图1所示）。相对于世界老龄化4.002.5%的平均速度，中国老龄化的速度为3.3%。3.5025.00巨大的老年抚养人群为养老设施和服务行业带3.0020.00来重大发展机遇。2013年公布的《国务院关于2.50加快发展养老服务业的若干意见》指出，发展15.002.00养老服务设施是发展中国养老服务业的主要任1.5010.00务之一，并要求：2020年末全国社会养老床位1.00数达到每千名老年人35-40张，即比当

8、前水平5.00增加一倍。假设至2050年末，全国社会养老床0.50位数维持2020年要求的每千名老年人35-40张0.000.00200720082009201020112012201320152020202520302035204020452050不变（即每千名老年人需增加15-20张），以上述2050年末全国老年