郑州帕纳葡萄酒主题庄园项目顾问终期成果汇报-部分

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1、红酒小镇的热闹节庆红酒地产推进策略EstatesStrategy特聚风情小镇一定要避免产生冷清的感觉，热闹才能吸引人，需要开展特色活动来增加区域关注度和活动组织的持续化来保持区域热度——活动组织节庆化闲热每周——红酒庆典•周末都有红酒、葡萄相关的特色的旅游休闲活动，成为市民休闲放松的新热点每月——西洋节庆•以圣诞节、复活节、万圣节、情人节等洋节为代表的众多西洋节日，成为每月的新卖点121红酒小镇的热闹节庆红酒地产推进策略EstatesStrategy特聚醉美纳帕之旅闲热20分钟出国1周1庆典1月1节日122红酒小镇的热闹节庆红酒地产推进策略EstatesStrateg

2、y特聚醉美纳帕之旅周末体验活动，体验与纳帕一样的生活闲热充分利用酒堡周边的葡萄园环境从眺望葡萄园——与葡萄园尽在咫尺的庭院内——葡萄园中，让人充分领略酒乡的纯正风情123红酒小镇的热闹节庆红酒地产推进策略EstatesStrategy特聚醉美纳帕之旅与纳帕酒乡同步的每月节日活动闲热随着季节的变化，举办与纳帕酒乡同步的活动一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月Napa纳帕芥末节情人节纳帕马拉松电影节酒庄春季庆典葡萄园步行音乐节红酒及工艺红酒拍卖会爵士音乐会圣诞节品展示一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月Beijing124红酒小镇的热闹节庆

3、红酒地产推进策略EstatesStrategy特聚旅游节庆对于房地产销售往往起到强烈的拉动效应，形成“节庆营销”闲热节庆营销，架起了旅游与房地产的桥梁，实现“互融”开发的模式125红酒小镇的热闹节庆红酒地产推进策略EstatesStrategy特聚旅游节庆对于房地产销售往往起到强烈的拉动效应，形成“节庆营销”闲热众多的西洋节庆，也让小镇的异域风情更加浓郁126红酒地产推进策略EstatesStrategy后期策略“企业私藏酒园”——最好资源高端产品提升产品品质区域美誉度提升获取更高的回报开发目标：打造郑州最高档之一的别墅区针对客群：高端客户群物业类型：企业会所、独栋、

4、联排组成的低密度社区“红酒体验社区”——区域成熟密度升高提升开发强度区域成熟度提升开发目标：最大程度兑现土地价值获取大的销售收益针对客群：中高端客户物业类型：小高层、高层等产品，具体产品组合，受到未来产品价格变化和土地价格变化影响当前一年两年项目完成127红酒旅游、红酒商贸、红酒地产推进步骤总结Strategy前期策略中期策略后期策略模块化全息化庄主梦模块化葡萄园会所红酒见想计划城堡模块化学计划旅游跨界圈层酒窖精品行动拿王策动体验行动整合策略促销品质红酒提升样板小镇征地密度街区拆迁提升128多头并进、联动执行红酒旅游、红酒商贸、红酒地产推进步骤总结Strategy城堡

5、红酒会所自持，聘请专业的主题酒店管理公司负责管理葡萄园种植、旅游租用农地，成立区域旅游开发公司以塞纳诺斯葡萄酒有限公司名义生产、管理红酒灌装生产世诚裕润投资有限公司红酒商贸美景置业地产开发1295静态投资分析静态投资分析EconomicCalculation测算前提说明1、整个项目占地9000亩，其中预计可建设用地约3000亩，另有6000亩农用地–根据项目定位及开发策略，先期启动土地条件比较确定的600亩可建设用地，作为前中期测算依据–后期土地及其他相关条件的不确定性较强，考虑定位的整体性，通过对相关条件的假设与模拟后结合定位建议，对其经济可行性进行了初步判断2、现

6、阶段对土地出让价格以估算为主，遵守稳健性原则–由于土地尚未取得，对土地出让价格的测算主要参照近年来郑州市居住类土地出让成交价格–基于其较强的不确定性暂不考虑后期拆迁土地可能享受的优惠政策3、项目拆迁量较大，根据开发策略，主要集中在后期考虑–项目拆迁数据取自甲方提供资料，经实地勘察基本符合实况–相关的拆迁补偿标准依郑州市现行政策取值131静态投资分析EconomicCalculation项目分期说明中前期后期地块、市场条件相对确定地价、拆迁、市场价格变动估算相对确切等因素影响，当前只能初步估算当前前期一年中期两年后期项目开发完成132静态投资分析EconomicCalc

7、ulation前中期基础数据项目规模大1一期土地面积40.02总建筑面积38.0项目前中期可建设土地面积为40万平米2.1地上建筑面积34.0（600亩）2.1.1联排别墅15.0总建筑面积为38万平米2.1.2花园洋房15.0其中地上建筑面积34万平米地下建筑面积4万平米2.1.3红酒庄园1.02.1.4会所0.5根据项目定位，另需在非建设用地上种植2.1.5商业街2.5葡萄园约600万平米（900亩）2.2地下建筑面积4.03收益面积33.54葡萄园6005容积率0.85单位：万平米全部指标来自定位报告相关数据133静态投资分析Econom