郑州帕纳葡萄酒主题庄园项目顾问终期成果汇报-部分(I)

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1、A-PDFWatermarkDEMO:Purchasefromwww.A-PDF.comtoremovethewatermark第二阶段报告第二阶段主要内容项目启动实地调研相关市场调研资料收集整理顾问成果中期汇报意见反馈修改终期成果汇报后期跟踪第一阶段主要研究内容第二阶段主要研究内容师家河区域总体发展理念项目推进中的难点与整体策略项目运营总体思路项目具体策略梳理项目功能分区建议项目投资估算亮点特色物业建议资金流初步分析2发展背景第一阶段回顾红酒正在成为中国高端圈层的必需品胡锦涛访法期间，萨克奇用不同年份的拉斐堡干红葡萄酒招待，选择的年份分别是：胡锦涛出生的1942年，中华人民共和国建

2、国的1949年，中法建交的1964年，中国实施改革开放的1978年，胡锦涛接掌政权的2002年以及北京奥运年2008年3发展背景第一阶段回顾郑州：高端红酒地产化、高端地产红酒化趋势已经出现高端红酒经销流通企业，普遍的对自身进行“酒窖化”包装当前包括玛利堡、百堡等红酒经销商，都已经建设了自身的红酒酒窖，用以增加自身的档次感高端房地产项目出现红酒会所，烘托项目调性以联盟新城为例，建业集团胡总作为郑州最高端的房地产项目，并成为奢侈品发布会等小众活动的场所4借鉴WineCountry酒乡的发展理念：多种形式的红酒物业、塑造多样的红酒生活酒窖酒馆酒店小酒庄大酒庄5发展目标我们要成为郑州的郑西新

3、西区：城市的新地标、西区的新名片休闲郑东郑东新区：郑州商务的地标郑东新区的建设，给了郑州一个可商务以在商务形象上，与一线城市媲美的地方但是，郑州还没有一个休闲的地标打造酒乡，就是要打造一张西区的休闲名片，成为郑州的新地标6功能构成第一阶段回顾本项目要做什么——给人看红酒城堡、小酒庄；卖红酒别墅等住宅红酒城堡和小酒庄的建设，一方面落实了红酒主题，另一方面，也展示了理想的红酒生活图景红酒别墅和其他住宅，在红酒城堡和小酒庄的衬托下，得到了更多的溢价红酒城堡小酒庄红酒别墅密度更高的其他住宅葡萄园越做越小、建筑越做越密，红酒功能越来越少，销售单价越来越高7功能构成第一阶段回顾本项目要做什么集休

4、闲游憩婚纱摄影品牌宣传红酒培训宴会招待特色住宿等等功能于一体的红酒城堡8功能构成第一阶段回顾本项目要做什么利用地块内的大量基本农田打造承载特色餐饮、影视取景、浪漫婚庆等功能的浪漫葡萄园9功能构成第一阶段回顾本项目要做什么吸引郑州外籍人士荟萃多种外国商品举办多种西洋节庆活动的风情小镇10第二阶段问题本阶段要回答的问题2红酒旅游推进策略如何落实推进？推进策略研究1整体推进策略3红酒销售推进策略4红酒地产推进策略盈利性如何？投资分析5总投资、总收益、现金流111项目整体推进策略三方平衡的发展目标项目整体推进策略Strategies大红酒项目的基本目标大红酒项目要达到产业、品牌、盈产业利三方

5、面的平衡完成获取土地的基本承诺，打造葡萄种生产植、红酒灌装生产流程做出休闲的人气，重塑区域的形象，真休闲正做到郑州最洋区域的目标品牌盈利红酒确定性积极应对房地产调控影响，确保初始让美狮红酒深入人心，与项目的档次相品牌辅相成盈利阶段的盈利，实现滚动开发地产丰厚的根据土地、政策的变化情况，制定后期美景从开发商、到区域运营商的飞跃盈利策略，实现盈利最大化品牌13三方推进发展项目整体推进策略Strategies大红酒项目的基本目标实现三方面的目标，关键是做好三方面的推进工作产业产业+盈利=做好红酒销售产业+品牌=做好红酒旅游品牌盈利品牌+盈利=做好红酒地产14SWOT分析项目整体推进策略St

6、rategies实现大红酒项目的基本目标，有什么条件、有什么问题？本项目推进条件的SWOT分析：红酒、旅游、地产向前推进都会遇到各自的难点资源我们拥有的Napa红酒品牌是本项目前期最为突我们虽然有优质的红酒资源，但此红酒的价值还认知优势出的资源，也是最大的优势之一没有被市场充分认知劣势商业运营、酒店管理、旅游文化传播并非公司先发以红酒产业为主题，已经获得政府的巨大认可，经验优势这是我们所占的先机的传统业务，要让市场充分认可，必须付出更多劣势的努力SW优势劣势机会风险OT市场红酒市场发展的趋势已经形成，高端红酒市场当前的房地产调控对项目住宅销售产生一定的政策机会值得长期看好

7、风险风险溢出住宅投资需求受到打压，社会资金将会更多的项目土地指标能否落实到位、拆迁工作政府能契约机会关注红酒、商铺等物业否配合，达到约定情况，存在风险风险15红酒销售难题项目整体推进策略Strategies红酒营销推广过程中可能面临什么问题？推广红酒，可以带动相关区域；然而当区域完全不成熟时，反倒容易拖累红酒的品牌美狮红酒是当前我们最可掌控的资源红酒推广由于其特殊性，如果在区域不成熟的率先推出红酒操作最简便情况下推广，容易给人是一种本地品牌的错觉纯正的