济南鑫苑中国高端大盘项目营销策划报告

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1、重新定义济南城市格局一、背景回顾鑫苑中国及世联地产的多轮沟通，双方就项目需通过区域炒作带动品牌提升、项目重新站位、客户圈层扩大等达成一致。基于此，世联地产提交此次提案，聚焦以上三大问题，提出切实可行的营销动作，从而促成项目的绝对成功。二、引言【济南写真】济南是国务院规划环渤海经济圈的核心城市之一，是北承渤海经济圈，南接大长三角经济圈功能的核心城市济南之于环渤海经济圈是支点性城市和连接性城市，它南面紧接中国经济最发达的大长三角经济圈，是南北经济融通，东西经济接轨的核心城市。济南是山东省政治、经济南市生产总值及固定资产产业发展平稳健康，居民收入和消济、文化、科技、教育

2、和投资逐年稳步上升，房地产投三产比重日益增强，为费稳定增长，为金融中心，区域经济中心资额占固定资产投资额比例呈城市商务发展奠定基础商业发展提供足辐射能力和影响力都在大上升趋势够支撑幅提升济南北接京津唐，南接长三角，西连黄河中上游，东连胶东半岛，在全省处于承东接西的位置；在全国来说是连接华东与华北的门户，是连接华东、华北和中西部地区的重要枢纽，京沪锁钥；位于环渤海经济圈，是黄河三角洲最大的中心城市【济南房地产格局】北部关键词：住南不住北，住东不住西；南高北涝；工业及物流聚集区；脏乱差旧臭中心城片区【传统中心区】北部片区【正在的崛起热点核心资源城市、文教东部片区【城市新中心】

3、区域】平台价格13000-16000元/㎡核心资源规划、城市、代表项目济南万达广场；保利大名湖核心资源规划；产业平台非低密度7000-8000元/价格㎡平台非低密度7000-9000价格元/㎡代表鑫苑名家；尚品·清河项目代表中齐未来城；海信项目慧园西部片区【城市老城区】北部片区东部片区核心资东南部片区【高端住规划、城市源中心城片区宅区】平台非低密度7500-西部片区核心资源景观；政务；规价格10000元/㎡划利好千佛山片区高层11000-16000代表绿地新里卢浮公平台元/㎡，别墅项目馆；路劲御景城板块格局价格13000-40000元/西南群山片区㎡，代表中海奥龙观邸；西南

4、群山片区【高端居住区】项目海尔绿城；核心资源景观千佛山片区【绝版豪宅地段】非低密度7000-9000元/平台价格㎡；低密度10000-16000核心资源景观、城市元／㎡；高层9000元-15000/㎡；洋房总价300平台价格代表项目鲁能领秀城万；独栋1000万以上，联排300~500万代表项目国华东方美郡【豪强逐鹿】大品牌、成熟产品线、成熟营销模式，极大提升了济南开发水平；鑫苑必须在强大的竞争对手中突围保利大名湖——保利山东置业有限公司位置：历下明湖东路北侧项目总建面：23万平方米建筑年代：2010年建筑类型：13层小高层绿地新里卢浮公馆——上海绿地集团山东置业有限

5、公司位置：纬十二路与经四路交汇处项目总建面：49万平方米建筑年代：2010年建筑类型：16-33层高层全国品牌：已进入（恒大、绿城、保利、绿地、万香港南益地产——名士豪庭达、中海、华润、天鸿）；即将进入（远洋、万科、龙湖）位置：历下经十东路与浆水泉路交汇处本地品牌：鲁商、鲁能、重汽、海信、海尔项目总建面：100万平方米建筑年代：2010年建筑类型：18-30层高层【主流大盘】济南一线主流大盘占据了天时、地利、人和，与其相比，鑫苑名家并不占优势绿地卢浮公馆保利大名湖鲁能领秀城名士豪庭项目名称名士豪庭领秀城卢浮公馆保利大名湖本项目规模100万平米400万平米49

6、万平米23万平米70万平米开发商南益地产鲁能亘富绿地地产保利置业鑫苑90平米两居/110平米两90平米两居、140平米98平米一居/150平米二居/175-118平方米两居、167、17550一居、80两居、90-户型居/180平米四居三居223平米三居平方米三居140三居、180四居园林景观欧式园林公园式园林欧式中央园林欧式风格清河印象园林会所、幼儿园、农贸市配套商业、小学、会所大型商业、小学、会所商业、会所城市中心配套资源场大盘社区、城市央区、大盘社区、欧式风格园超大盘社区、完善配套、济南商埠核心、产品品质高档、城市核心区位、大明湖景区滨水、滨湖双水岸物业、项目卖点林居

7、住氛围浓厚绿地品牌绝版地段、保利品牌城市央心稀缺洋房、鑫苑品牌、独特开发模式【鑫苑在济南】鑫苑品牌在济南已经形成了中档盘的市场印象，没有进入一线品牌行列北京总部鑫苑名家/景园/鑫苑国际城市花园国花/中央花园等鑫苑景园鑫苑名家鑫苑望江花园鑫苑城市之家鑫苑碧水尚景鑫苑国际城市花园鑫苑名家【滨河新区】随着小清河的改造，滨河新区雏形已现，但板块价值尚未得到认可，对项目来说既是机会也是挑战“十二五”期间滨河新区发展规划总体空间布局：“一心、一轴、四片”。其中:“一心”为北部城市副中心；“一轴”为小清河生态发展轴；“四片”为新