江苏南通水清木华别墅项目三期定价报告

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1、三期定价报告（基于市场，科学定价）报告目录一、项目概况（1、项目分析2、产品分析、3、客户分析）二、产品定价（1、大平层定价2、联排别墅定价3、独栋别墅定价）三、推盘节奏（1、推盘节奏）1、项目分析本项目经济指标：项目区位：总占地面积：28万平米总建筑面积：20万平米本项目位于南通市狼山风景区范围内，西与城市容积率：0.72主干道工农路、长江南路相邻，东与经济开发区相接。物业类型：联排别墅，大平层、叠加、独院别墅从本项目2公里可达新城区商圈、2.5公里可达开发区商、商业圈、距市中心南大街商圈约7公里，距

2、苏通大桥约20公规模：现已开发一期联排别墅共83套，二期大里。N平层42套，叠加24套，三期大平层118套，联排30套预计明年3-4月开盘。5栋独院别墅：地上面积（477m²、439m²、441m²、441m²、468m²）总占地面积：6895m²滨江休闲园总建筑面积：3754m²园艺博览园其中地上面积：2243.51m²地下面积：1510.47m²佛教文化园民俗博览园本项目生态养生园居住用地商业综合生态景观400米项目现状判断：本项目属于景区房，低密度住宅，地理位置优越，采用民国风，先天条件较好，但由

3、于去年年底房产的调控政策，整个市场的不景气，导致开盘折扣过低，导致整个项目的成交均价低。1、项目分析三期具体区域位置及经济指标住宅平面图如下：南通壹城三期位于整个项目的中间地块，地块形状方正，西侧则是一块1800亩的景区规划用地。北接二期平层项目，整个平层项目带有地下停车位，停车较为方便。南通壹城三期推出的产品中有5幢平层，开阔的间距，超大的客厅开间，以民国风格的大气为主元素再融入现代设计理念、手法，创造高品质的优秀住宅小区。按照环境与生态规划设计的原则，充分利用现有环境资源、地形、绿化等生态要素，创造

4、优美的环境。三期联排位于整个项目的中间地块，东临裤子港河，西侧是三期的平层，南侧是一期83套联排，目前即将售罄，北侧是二期大平层。三期推出的联排共6幢，共计30套，有三联、四联、五联、六联、七联组成，地上三层，地下二层，每户带有不等面积的私家花园，外立面采用民国风的青砖与干挂石材为主的材料；经济指标：总占地面积：34764.48m²地上总建筑面积：50928.43m²地下总建筑面积：总栋数：11栋总户数：136户容积率：0.881、项目分析三期推案量销售单元号套数（套）面积（㎡）21-261062532

5、015-2030755431123044153760合计15339678三期重点去化106套大平层1、项目分析三期推案量1.大平层楼王体量最大，106套房源，是完成指标冲量产品最大产品支柱2.联排套数少，30套房源，平稳去化，根据平稳去化去化速度可做价格杠杆提升3.叠加12套，可为大平层提供价格杠杠，利杠杆产品于大平层产品去化4.类独栋套数少，5套房源，定价提升，慢速去提价去化化2、产品分析大平层产品认知1、面积段：210.71—254.71㎡2、户型总体特点：户型设计都较为方正，空间利用率高。位于一楼

6、的户型都带有阳光大花园和观景阳台，面积较大，增加自住舒适性，位于2-6楼的户型虽然无花园，但是有两个观景阳台，赠送面积较大。8.15米的客厅面宽，可以将一部分空间打造成敞开式书房或娱乐室等。中西双厨房，可以满足不同生活需求。餐厅与厢房相通，用餐轻松便捷。主卧带有衣帽间和独立干湿分离卫浴，私密舒适。部分户型带有独立电梯。3、客户分析上门客户的认知渠道：本项目来访客户主要由老客户介绍、工农南路路过、园林路工地围墙（户外）、夹报、短信为主。上门客户的年龄分析：主要集中在30岁和50岁之间，占了整个来来访的百分

7、之七十。上门客户的来访区域分析：主要集中在老城区，有一套房或者一套以上，购买以上过几年等配套齐全准备入住。上门客户的关注点分析：看中本项目的地段、商业配套、景区房、独特的建筑风格、未来的升值潜力、平层的稀缺性。大平层客户认知判断客户来源主要集中在老城区为主。目标客户：在老成区有一套房或者以上的改善型客户，以企业高管、公务员、事业单位阶层为主。3、客户分析独栋客户分析上门客户的认知渠道：本项目来访客户主要由朋友介绍、长江路路过、园林路工地围墙（户外）、房展会、短信为主。上门客户的年龄分析：主要集中在30岁

8、到50岁之间，占整个来访的百分之七十。上门客户来访区域分析：主要集中在主城区，其次是开发区，但开发区占的比例非常小，包括南通其他县级市的来访量也不是很多。上门客户的关注点分析：主要地段、建筑风格、交通、景观、性价比、商业配套独栋客户认知判断客户来源主要以主城区为主。目标客户以私企业主、企业高管、高级公务员、事业单位阶层为主。客户对项目看重的是景区房、高性价比、风格独特；3、客户分析结论：他们都是有独特品味的成功人士，与刚需住宅最大的区别在于