合肥碧湖云溪二期发展建议

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1、谨呈：合肥泰峰房地产开发有限责任公司合肥碧湖云溪二期发展建议4二、竞争分析二、竞争分析碧湖云溪上海城开项目二个项目紧紧相邻，位于合肥市包河区骆岗街道，地处合肥市城区东南，二环路以内。上海城开概况1以房地产为主业，集商业、贸易、工业、服务业、金融、投资等为一体企业，国家一级房地产开发资质2在上海，已开发的“康健星辰”、“宜仕怡家”、“欢天喜地”、“徐汇99”、“西雅图”、“福源汇居”等品牌楼盘3“2004年度中国房地产品牌企业Guidelines4”、“上海市房地产开发企业50强”等荣誉，“城开”及其集团标识被评为“上海市著名商标”。4已相继成立郑州、

2、长沙、合肥、昆山等地的房地产项目公司项目概况1占地213200平方米（合319.8亩），地块的代征面积为35000㎡，实际建设用地面积为267.3亩。2地块分动迁安置地块和开发地块，开发地块的建设用地面积207.3亩，净地容积率暂估为3.0。3总建筑面积约414602㎡，可容纳约3100户居民。项目总投资13.10亿元，建设周期为2006年至2008年。本案简析经济技术指标：项目单位数量总用地面积㎡93209总建筑面积㎡134675地上总建筑面积㎡124000小高层住宅建筑面积㎡17400高层住宅建筑面积㎡41100其SOHO公寓㎡14000叠院建筑

3、面积㎡41000中商业建筑面积㎡10500地下建筑面积㎡10875容积率1.33建筑占地面积㎡23488建筑密度%25.2总住户数户935其高层户527中SOHO公寓户192叠拼户216小区汽车泊位辆947其地上停车位辆642中地下停车位辆305产品配比表产品类型户均面积面积比例套数比例高层、小高层110平方米46%56%SOHO公寓73平方米12%21%叠院190平方米34%23%商业----8%---项目一期概况为紧邻市中心的城内别墅园，小区内有湖有溪，环境优美，主要以联排别墅为主，兼有少量双联别墅及双叠别墅，容积率仅0.67。上海城开•环境优美

4、，景观面长•区域领跑者•园林的参与性强•大盘•当涂大道噪音严重形象•產品形象高檔产品產品•景观主导•景观豪宅•企业有實力•环境优美的景观社区•豪华尊贵附加值客户•中产知富•公务员•上海城开品牌•企业精英•景观渠道价格•廣告：電視,平面,戶外•活动营销•预期价格？元/平米本案决策模型形象產品附加值客户渠道价格四、营销推广思路建议四、营销推广思路建议竞争营销战略行业老大非行业老大，中大规模市场上海城开—垄断价格VS碧海云溪—改变游戏规则—产品有不可重复性挑战者—强调新的评估标准—过河拆桥—强调产品的特色和价值—搭便车，借势—目标明确，挖掘客户追随者—以小

5、博大，杀伤战术—瞄准市场缝隙挑战者+追随者—价格战的制造者—创新产品和需求点次/非主流市场敏锐的机会主义者确保绝对成功而非风险成功的竞争营销模型上海城开的主力户型就是我们2期的户型搭便车战略上海城开的主力客户就是我们2期的客户建立新的评估标准上海城开的营销活动就是我们的营销活动形象墙昭示策略突出产品特色以小博大的杀伤战术提升产品附价值确保绝对成功而非风险成功的竞争营销模型搭便车战略建立新的评估标准启动低容积率的片区，建立新标准下的产品优势突出产品特色以小博大的杀伤战术提升产品附价值确保绝对成功而非风险成功的竞争营销模型搭便车战略建立新的评估标准产品创

6、新突出产品特色朝向与景观的平衡（见附件部分）以小博大的杀伤战术提升产品附价值确保绝对成功而非风险成功的竞争营销模型搭便车战略建立新的评估标准突出产品特色攻击上海城开的软肋以小博大的杀伤战术田忌赛马策略价格策略提升产品附价值确保绝对成功而非风险成功的竞争营销模型搭便车战略建立新的评估标准突出产品特色以小博大的杀伤战术提升产品附加值充分利用后发优势借助发展商资源、周边配套资源、教育资源等确保绝对成功的启动策略上海城开的主力户型就是我们1期的户型上海城开的主力客户就是我们1期的客户搭便车战略上海城开的营销活动就是我们的营销活动建立新的评估标准指标调整：北高

7、南低的竞争策略朝向与景观的平衡/送面积/突出产品特色户型创新以小博大的杀伤战术田忌赛马策略价格策略提升产品附价值充分利用后发优势营销执行ß营销策略的执行及控制ß阶段性推广策略执行攻略ß媒体策略执行攻略ß公关策略销售总控图攻略图体验攻略客户攻略推广攻略公客媒资价销样包模服售园关户体源格板林装型务活会攻整促中房及定动籍略合销心导向示营销第1阶段——（客户积累期）目标：1.树立项目高端形象；培养行业协会意见领袖；建立客户认知渠道。2.完成50位钻石VIP诚意客户的认购，即达成100位诚意客户积累。面临问题：1.现场展示严重不足；2.客户关注问题难以得到确定

8、，客户信心难以建立；3.未取得预售许可证，推广受极大限制。阶段工作：1.利用小区一期资源，展示外部环境；2.